Les possibilités de régularisation d'une autorisation d'urbanisme

Dans un précédent article, nous revenions sur les modalités de régularisation d’un vice entachant le bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme.

Il était rappelé qu’un permis de régularisation peut être délivré tant que la nature même du projet est inchangée, y compris si cela implique de revoir son économie générale.

Au cas présent, un permis de construire et un permis de construire modificatif ont été délivrés en vue de la démolition et la reconstruction d’un ensemble immobilier de six logements sur cinq niveaux.

Les arrêtés de permis de construire ont été annulés par un jugement du Tribunal administratif, confirmé par un arrêt de la Cour administrative d’appel, alors que la construction était achevée.

Un permis de construire de régularisation a été délivré puis annulé par un jugement du Tribunal administratif, confirmé par un arrêt de la Cour administrative d’appel.

Un nouveau permis de construire de régularisation a été délivré et annulé par jugement du Tribunal administratif.

La Commune et le pétitionnaire ont formé un pourvoi en cassation contre ce jugement.

Pour annuler le permis de construire de régularisation, le Tribunal administratif avait retenu que le projet était entaché d’un vice résultant d’une méconnaissance des règles relatives aux places de stationnement et considéré que ce vice n’était pas susceptible de régularisation.

« 12.Après avoir retenu que le projet était entaché du vice, mentionné au point 9, résultant du déficit de deux places de stationnement sur les six imposées par le projet, le tribunal a écarté la possibilité que ce vice soit susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code au motif qu’il n’était pas possible, en l’état de l’instruction, de créer deux places supplémentaires sur le terrain d’assiette du projet et que le box de stationnement situé dans une autre copropriété située à 80 mètres du terrain, dont la société Scalottas se prévalait, n’était pas un box double » (CE, 20 mai 2025, req. n° 492631).

Les possibilités d’évolution des caractéristiques du projet

Le Conseil d’État rappelle la faculté du pétitionnaire de régulariser son autorisation d’urbanisme mais si cette régularisation implique de modifier considérablement les caractéristiques de son projet :

« 11. Il résulte de ces dispositions qu’un vice entachant le bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé dans les conditions qu’elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même » (CE, 20 mai 2025, req. n° 492631).

La limite étant de ne pas changer la nature même du projet.

Il considère dès lors que le Tribunal administratif s’est fondé sur la construction existante sans tenir compte de la possibilité pour le pétitionnaire de faire évoluer son projet :

« 13. Toutefois, en fondant son appréciation notamment sur la construction existante, sans tenir compte de la possibilité pour le pétitionnaire de faire évoluer son projet, en dépit de son état d’avancement, et d’en revoir, le cas échéant, l’économie générale sans en changer la nature et en excluant toute possibilité de trouver ou de créer, le cas échéant hors du terrain d’assiette de l’immeuble, d’autres places de stationnement, le tribunal a commis une erreur de droit » (CE, 20 mai 2025, req. n° 492631).

La régularisation d’un permis de construire entaché d’illégalité n’est donc pas une régularisation à projet constant, mais bien une régularisation tout court.

‍