Articulation entre permis de démolir et permis de construire : les dernières précisions

Démolir pour reconstruire est une étape fréquente, mais juridiquement complexe des projets immobiliers.

La démolition peut sembler n'être qu'un préalable technique. Elle est pourtant la source, en droit de l’urbanisme, d'un acte administratif distinct, et est soumise à des règles particulières.

Il existe en effet une certaine articulation entre le permis de démolir et le permis de construire. Articulation à propos de laquelle le Conseil d'Etat a apporté des précisions, notamment dans le contexte d'un site inscrit (CE, avis 24 avril 2019, n°417175).

Voici l'essentiel à retenir de ces précisions sur le régime des travaux de démolition et leur intégration dans vos projets de construction.

Les travaux soumis à permis de démolir

Les travaux soumis à permis de démolir sont ceux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction qui est :

• soit située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir ;
• soit dans certains périmètres et sites protégés (articles R.421-27 et 28 du code de l'urbanisme).

Articulation entre démolition et permis de construire

Si le projet comporte des travaux de démolition soumis à permis de démolir et des travaux de construction soumis à permis de construire, les deux autorisations peuvent être obtenues successivement. 

Pour simplifier la procédure, si les travaux de démolition sont nécessaires à une opération de construction soumise à permis de construire, la demande de permis de construire peut toutefois porter à la fois sur la démolition et sur la construction. Dans ce cas, le permis de construire autorise la démolition (article L.451-1 du code de l'urbanisme).

Le Conseil d'Etat rappelle que les travaux de démolition et de construction font alors l'objet :

• d’une demande unique ;
• d'une instruction commune ;
• et sont autorisés par une même décision.

Ils constituent toutefois des actes distincts comportant des effets propres.

Si l'administration entend refuser l’autorisation de démolir, elle ne peut donc se fonder sur ce refus pour rejeter la demande dans son ensemble.

Elle doit dans ce cas statuer également sur la demande de permis de construire qui peut être délivrée sans autoriser la démolition.

Travaux de démolition et de construction situés dans un site inscrit

L'obtention d'un permis de démolir en vue de la démolition d'un bâtiment situé dans un site inscrit est soumise à l'accord exprès de l'architecte des Bâtiments de France (ABF) (article R. 425-18 du code de l'urbanisme).

Les travaux situés dans un site inscrit sont de plus soumis à déclaration auprès du Préfet (article L.341-1 du code de l'environnement). 

La demande de permis de construire ou la déclaration préalable tient toutefois lieu de cette déclaration après avis simple de l'ABF (article R. 425-30 du code de l'urbanisme).

Le Conseil d'Etat rappelle que, lorsque la démolition d’un bâtiment situé dans un site inscrit est nécessaire à une opération de construction et que la demande de permis de construire porte également sur la démolition, l’avis de l’ABF porte sur l’ensemble de l’opération, sans qu’il soit nécessaire que cet avis mentionne expressément la démolition.

A condition toutefois que les documents joints à la demande présentent de manière complète les deux volets de l’opération.

Le Conseil d'Etat précise en outre le pouvoir d'appréciation de l'autorité administrative face à un avis défavorable de l'ABF, lorsque la demande porte à la fois sur la démolition et la construction dans un site inscrit :

• si l'ABF émet un avis défavorable sur le projet de construction contenu dans la demande : cela ne fait pas obstacle à la délivrance d’un permis de construire autorisant la démolition ;
• si l'ABF émet un avis défavorable sur le projet de construction et de démolition, ou uniquement sur le projet de démolition : la demande de permis de démolir doit être rejetée, sans préjudice toutefois de l'examen de la demande de permis de construire. Si l’administration entend délivrer le permis de construire, elle doit expressément préciser que celui-ci n’autorise pas la démolition.

En conséquence, dans un site inscrit, en cas de contestation d’une décision prise sur une demande unique de permis de démolir et de permis de construire sur laquelle l’ABF a refusé son accord exprès, soit pour l’opération dans son ensemble, soit pour l’opération de démolition :

• S'il s'agit d'une décision de refus : les moyens dirigés contre cette décision en tant qu’elle porte sur l’opération de démolition sont inopérants, sous réserve du moyen tiré de l’illégalité du refus d’accord exprès de l’ABF sur le projet de démolition;
• Si la décision accorde le permis de construire et le permis de démolir : elle méconnaît la situation de compétence liée qui résulte de l’absence d’accord exprès de l’ABF sur la démolition. Cette illégallité affecte le volet permis de démolir et doit être relevée d'office par le juge administratif. 

Conclusion

La complexité des règles d’urbanisme, illustrée par la dualité des décisions au sein d'un même permis, impose une vigilance particulière dès la phase de conception de votre dossier.

Comme le souligne le Conseil d'État, un refus du volet démolition n'entraîne pas automatiquement le rejet de la construction, mais il peut paralyser la viabilité économique de votre projet global.

Dans les périmètres sensibles, notamment les sites inscrits, la qualité des documents joints et l'anticipation de l'avis de l'ABF sont les clés pour sécuriser vos autorisations et éviter une annulation par le juge administratif.

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