Dans un avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’État s’est prononcé sur le délai de prescription des pouvoirs de police du maire prévus par l’article L.481-1 du code de l’urbanisme ainsi que sur son articulation avec la prescription administrative prévue par l’article L.421-9 du code de l’urbanisme.

Pouvoirs du maire en matière de méconnaissance des règles d’urbanisme applicables

En cas de construction irrégulière, et après qu’un procès-verbal de constat d’infraction ne fasse apparaître la réalisation de travaux en méconnaissance des règles d’urbanisme applicables, le maire peut, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, le mettre en demeure, dans un délai qu’il détermine :

- soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l'aménagement, de l'installation ou des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée,

- soit de déposer, selon le cas, une demande d'autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation.

Cette mesure peut être assortie d’une astreinte.

L’administration peut, en outre, dans certains cas, procéder d’office à la réalisation des mesures prescrites, aux frais de l’intéressé.

L’article L.481-1 du code de l’urbanisme ne prévoit toutefois aucune précision quant au délai de prescription de ces mesures, raison pour laquelle le Conseil d’État a rendu un avis sur ce point.

Délai de prescription des pouvoirs du maire reconnus par l’article L.481-1 du code de l’urbanisme

Le Conseil d’État considère que les pouvoirs reconnus au maire par l’article L.481-1 du code de l’urbanisme doivent être mis en œuvre dans le délai de prescription de l’action publique, soit de 6 années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise, c’est-à-dire à compter de l’achèvement des travaux.

L’avis précise à cet effet :

« 3. En subordonnant l'exercice des pouvoirs dont les articles L. 481-1 et suivants du code de l'urbanisme investissent l'autorité administrative compétente au constat préalable d'une infraction pénale par un procès-verbal dressé en application de l'article L. 480-1 du même code, le législateur, dont il résulte des travaux préparatoires qu'il a entendu doter cette autorité de moyens propres d'action en présence d'infractions commises en matière d'urbanisme, sans préjudice de l'engagement de poursuites pénales à l'encontre de leurs auteurs, doit être regardé comme ayant exclu que ces pouvoirs puissent être mis en oeuvre pour remédier à une méconnaissance des règles relatives à l'utilisation des sols ou des prescriptions d'une autorisation d'urbanisme au-delà du délai de prescription de l'action publique. Conformément à l'article 8 du code de procédure pénale, s'agissant de faits susceptibles de revêtir la qualification de délits, et sous réserve de l'intervention d'actes interruptifs de la prescription, ce délai est de six années révolues à compter du jour où l'infraction a été commise, c'est-à-dire, en règle générale, de l'achèvement des travaux. » (CE, avis, 24 juillet 2025, n°503768)

Articulation avec la prescription administrative prévue par l’article L.421-9 du code de l’urbanisme

Dans l’hypothèse où des travaux auraient été successivement réalisés de manière irrégulière, la mise en demeure ne pourra porter que sur les travaux à l’égard desquels la prescription n’est pas acquise.

La demande de régularisation devra porter sur l’ensemble de la construction sous réserve de tenir compte de la prescription administrative prévue par l’article L.421-9 du code de l’urbanisme lequel prévoit :

« Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. (…) » ‍

Si une autorisation de régularisation ne peut être obtenue pour l’ensemble de la construction, les mesures de mise en conformité, y compris le cas échéant les démolitions ne pourront porter que sur les travaux visés par la mise en demeure.

L’avis précise à cet égard :

« 4. Dans le cas où des travaux ont été successivement réalisés de façon irrégulière, seuls les travaux à l'égard desquels l'action publique n'est pas prescrite peuvent ainsi donner lieu à la mise en demeure prévue par l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme. Pour apprécier si ces travaux peuvent faire l'objet d'une demande d'autorisation ou d'une déclaration préalable visant à leur régularisation, qui doit alors porter sur l'ensemble de la construction, l'autorité administrative compétente doit notamment tenir compte de l'application des dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, qui prévoient que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme, sous réserve, notamment, que cette construction n'ait pas été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis. Si les travaux ne peuvent être ainsi régularisés, les opérations nécessaires à la mise en conformité, y compris, le cas échéant, les démolitions qu'elle impose, ne peuvent porter que sur ces travaux. » (CE, avis, 24 juillet 2025, n°503768)

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