Lotissement et règles d'urbanisme : les précisions du Conseil d'État

Par une décision du 13 février 2026 (n°501671), le Conseil d'État apporte une précision importante : un lotissement n'est effectif que si la division en propriété ou en jouissance d'au moins un lot a eu lieu à la date de délivrance du permis de construire — ce même si la vente est assortie d'une condition suspensive d'obtention de ce permis.

Qu’est-ce qu’un lotissement ?

Il y a lotissement en présence d’une division, en propriété ou en jouissance, d'une ou plusieurs unités foncière contiguës, ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (article L.442-1 du code de l’urbanisme).

Certaines divisions en vue de construire, prévues par l’article R.442-1 du code de l’urbanisme, ne constituent toutefois pas des lotissements.

De jurisprudence constante, il faut au moins qu’un des terrains issus de la division soit destiné à être bâti.

Le périmètre d’un lotissement ne peut donc comprendre qu’un unique lot à bâtir (lotissement “mono-lot” - par exemple : CE, 20 février 2013, n°345728) ou, en plus de ce lot, des parties déjà bâties de l’unité foncière (CE, 29 novembre 2023, Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte, n°470788, Lebon T).

Quelle autorisation d’urbanisme ?

Les lotissements sont soumis à autorisation d’urbanisme.

A minima une déclaration préalable (article R.421-23 du code de l’urbanisme).

Un permis d’aménager s’impose dans deux cas (article R.421-19 du code de l’urbanisme) :

• si création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement ;
• ceux situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement.

La condition de transfert effectif d'un lot

L’autorisation d’urbanisme autorise le lotissement dont l’effectivité est toutefois conditionnée par la cession d’au moins un des lots (CE, 13 juin 2022, M. et Mme Mottier, n°452457).

Cette condition avait pour effet d’exclure de nombreuses opérations du bénéfice du régime des lotissements, en raison notamment d’un phasage des opérations avec conditions suspensives d’obtention des permis de construire.  

Le Conseil d’Etat rappelle la règle selon laquelle le lotissement ne prend effet qu’au transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement. Il précise toutefois que ce transfert peut être assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire (CE, 13 février 2026, n°501671).

En cas de cession sous conditions suspensive d’obtention d’un permis de construire, le régime du lotissement s’applique donc bien au permis de construire.

Comment appliquer les règles d’urbanisme ?

La cristallisation des règles pendant 5 ans

Une fois le lotissement autorisé, les permis de construire bénéficient d’une cristallisation des règles d’urbanisme pendant une durée de 5 ans.

Un permis de construire ne peut donc être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues, selon les cas :

• depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, ce pendant 5 ans à compter de cette même date ;
• depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant 5 ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat (article L.442-14 du code de l’urbanisme).

L'appréciation à l'échelle de l'unité foncière initiale

L’article R.151-21 du code de l’urbanisme prévoit que, dans le cas d'un lotissement, les règles d’urbanisme s’appliquent à l’échelle de l’unité foncière avant division, sauf si le règlement du PLU s’y oppose.

Ces règles s’appliquent donc aux permis de construire obtenus dans le périmètre du lotissement à condition que le transfert de propriété ou en jouissance ait eu lieu, le cas échéant assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire.

Exemple pratique

Un PLU limite l'emprise au sol à 30 %. L'unité foncière initiale mesure 1 000 m². Après division en deux lots (600 m² et 400 m²), si aucun transfert n'est intervenu à la date du dépôt du permis, les règles s'apprécient lot par lot. En revanche, si une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention du permis a été signée, les 30 % s'apprécient sur les 1 000 m² initiaux — ce qui accroît significativement la constructibilité.

Conclusion

La constitution d'un lotissement repose sur plusieurs étapes dont l'achèvement des travaux d'aménagement ne suffit pas, à lui seul, à démontrer l'existence. Pour que les règles d'urbanisme puissent être appréciées globalement, trois éléments sont nécessaires :

• ‍Une division foncière d'au moins une unité foncière en un ou plusieurs lots destinés à être bâtis
• Une autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis d'aménager)
• Un transfert effectif de propriété ou de jouissance d'au moins un lot — le cas échéant assorti d'une condition suspensive d'obtention du permis de construire

La décision du Conseil d'État du 13 février 2026 sécurise la pratique des lotissements.

Cette solution a des conséquences directes sur deux points essentiels : d'une part, l'appréciation des règles du PLU à l'échelle de l'unité foncière initiale, qui peut significativement augmenter la constructibilité ; d'autre part, la cristallisation des règles d'urbanisme pendant cinq ans , qui protège les constructeurs contre les évolutions réglementaires postérieures à l'autorisation du lotissement.

En revanche, tant qu'aucun transfert — même conditionnel — n'est intervenu à la date de délivrance du permis de construire, le régime protecteur du lotissement ne s'applique pas : les règles d'urbanisme s'apprécient alors uniquement au regard du terrain d'assiette du permis, lot par lot.