Qu'est ce que la mise en demeure en urbanisme ?

Comprendre la procédure prévue à l’article L.481-1 du Code de l’urbanisme

La mise en demeure en urbanisme est un acte administratif par lequel l’autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme (le plus souvent le maire) ordonne à une personne de régulariser des travaux irréguliers car non conformes ou non autorisés.

Il s'agit d'un outil puissant et rapide pour l'administration qui vise à contraindre à la mise en conformité de travaux irréguliers. 

Ce mécanisme prévu à l'article L.481-1 du Code de l’urbanisme est issu de l'article 48 de la loi n°2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique.

L’article 26 de la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a considérablement renforcé ce pouvoir de mise en demeure.

Pour les particuliers, promoteurs, entreprises ou autres porteurs de projets, recevoir une mise en demeure peut être déstabilisant.

Cet article vous explique :

• ce qu’est une mise en demeure en urbanisme ;
• dans quels cas peut-elle être prononcée ;
• quelles sont ses conséquences ;
• quels recours sont possibles ;
• et comment réagir efficacement.

1. Le fondement juridique : l’article L.481-1 du Code de l’urbanisme

L’article L.481-1 du Code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, lorsqu’elle constate des travaux irréguliers, de :

• mettre en demeure l’intéressé de régulariser la situation
• dans un délai déterminé
• sous peine d’astreinte financière.

Il s’agit d’une mesure administrative, distincte des poursuites pénales qui peuvent également être engagées en présence de travaux irréguliers.

👉 Concrètement, la mise en demeure vise à obtenir la remise en conformité par des travaux ou par l'obtention d'une autorisation de régularisation, en fonction de la nature de l'irrégularité constatée et des moyens qui peuvent permettre d'y remédier.

2. Dans quels cas peut-on recevoir une mise en demeure en urbanisme ?

Une mise en demeure sur le fondement de l’article L.481-1 du Code de l'urbanisme peut être prise en présence de travaux irréguliers, par exemple :

• Travaux réalisés sans permis de construire ;
• Travaux réalisés sans déclaration préalable ;
• Non-respect d’un permis de construire obtenu ;
• Non-respect d'une déclaration préalable ;
• Changement de destination sans autorisation.

Aucune mise en demeure ne peut en revanche être prise si les travaux réalisés sont conformes à une autorisation d'urbanisme accordée, si l'autorité compétente estime que cette autorisation a été accordée en méconnaissance des règles d'urbanisme, tant que l'autorisation n'a pas été annulée par le juge administratif (CE, 30 décembre 2025, n°502194).

Exemple n°1

Un particulier construit une extension de 35 m² sans permis de construire. Un procès-verbal d’infraction est dressé et le maire sollicite les observations de l'intéressé. Le maire peut alors prendre une mise en demeure exigeant le dépôt d’un permis ou la démolition de l’extension.

Exemple n°2

Un promoteur réalise un immeuble avec un étage supplémentaire non conforme au permis délivré. L’autorité compétente peut ordonner la mise en conformité sous astreinte après respect de la procédure prévue.

3. Quelle est la procédure de mise en demeure ?

La mise en demeure est une procédure complémentaire mais indépendante de poursuites pénales qui peuvent être exercées en cas d'infraction pénale d'urbanisme. 

Elle intervient après la constatation de l’infraction par procès-verbal et respect d'une procédure contradictoire qui permet à l'intéressé de présenter ses observations

4. Contenu de de la mise en demeure

L’arrêté de mise en demeure doit préciser :

• Les faits reprochés ;
• Le fondement juridique ;
• Les mesures exigées (dépôt d'un permis de construire de régularisation, réalisation de travaux, démolition…) ;
• Le délai laissé pour agir ;
• Le montant éventuel de l’astreinte.

⚠️ Une motivation insuffisante peut constituer un moyen d’annulation.

Depuis la loi de simplification de l'urbanisme, l'administration peut également, plutôt que de mettre en demeure de régulariser, ordonner le paiement d’une amende d'un montant maximal de 30 000 euros.

5. L’astreinte administrative

L’article L.481-1 du Code de l'urbanisme permet d’assortir la mise en demeure d’une astreinte financière journalière.

Cette astreinte peut désormais atteindre jusqu’à 1000 € par jour de retard, dans la limite d’un plafond de 100 000 €.

Elle commence à courir :

• à l’expiration du délai fixé par la mise en demeure ;
• si les travaux prescrits n’ont pas été réalisés.

👉 L’astreinte est indépendante d’éventuelles sanctions pénales.

6. Peut-on régulariser la situation ?

Dans de nombreux cas, la régularisation est possible :

• Dépôt d’un permis de construire modificatif ;
• Déclaration préalable de régularisation ;
• Mise en conformité technique de l’ouvrage via la réalisation de travaux.

Mais attention :
👉 La régularisation n’est possible que si le projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables au jour où l’administration statue. Si le PLU interdit désormais ce type de construction, la démolition peut être exigée.

7. Quels recours contre une mise en demeure de l'article L.481-1 du Code de l'urbanisme ?

La mise en demeure constitue un acte administratif faisant grief. Elle peut donc faire l’objet :

• d'un recours contentieux devant le tribunal administratif ;

• éventuellement d’un référé-suspension en urgence.

Délai de recours

Le délai est en principe de 2 mois à compter de la notification de l’arrêté.

Il est donc crucial de ne pas laisser passer ce délai court.

8. Stratégie : comment réagir si vous recevez une mise en demeure ?

Si vous recevez une mise en demeure sur le fondement de l’article L.481-1 du Code de l’urbanisme :

1️⃣ Ne pas l’ignorer

L’absence de réaction entraînera le déclenchement de l’astreinte.

2️⃣ Vérifier la légalité de l’arrêté

Quelques points à contrôler :

• compétence du signataire ;
• motivation suffisante ;
• réalité de l’infraction ;
• respect du contradictoire ;
• proportionnalité des mesures.

3️⃣ Étudier la possibilité d’une régularisation

Un audit rapide du projet par un professionnel est recommandé.

4️⃣ Envisager un recours

En cas d’illégalité manifeste, un recours peut permettre l’annulation de la mise en demeure et, le cas échéant, constituer un gain de temps pour régulariser.

9. Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit de l’urbanisme ?

La mise en demeure en urbanisme est un outil particulièrement technique et stratégique pour les collectivités, mais aussi un risque juridique majeur pour les propriétaires et opérateurs immobiliers.

Un avocat en droit de l’urbanisme peut :

• analyser la légalité de la décision ;
• identifier les illégalités éventuelles et contester la mise en demeure ;
• sécuriser une régularisation ;
• négocier avec la collectivité ;
• engager un référé en urgence ;
• vous défendre en cas de procédure pénale parallèle.

Notre accompagnement

La mise en demeure en urbanisme fondée sur l’article L.481-1 du Code de l’urbanisme est :

✔️ une mesure administrative
✔️ visant la régularisation de travaux irréguliers ou prononçant une amende
✔️ pouvant être assortie d’une astreinte financière
✔️ contestable devant le juge administratif

Nous accompagnons les porteurs de projets en présence d'une mise en demeure sur le fondement de l'article L.481-1 du Code de l'urbanisme. 

Pour toute question , n'hésitez pas à nous contacter.