Qu’est ce que le permis de diviser ?

Le permis de diviser permet aux collectivités de soumettre la division d’immeubles existants en nouveaux logements à autorisation préalable dans certains secteurs.

La création de logements issue de la division d’immeubles existants est dans ce cas soumise à autorisation préalable.

Le cadre juridique du permis de diviser est prévu par les articles L.126-18 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

• Quand faut-il un permis de diviser ?
• Comment obtenir le permis de diviser ?
• Existe-t-il des sanctions en cas de division sans permis de diviser ?

Vous trouverez les réponses à ces questions dans cet article.

Quand faut-il un permis de diviser ?

Le permis de diviser est requis dans les secteurs délimités par l'administration. Les secteurs concernés par le permis de diviser étant délimités par les communes ou les EPCI compétents en matière d’habitat.

Il existe deux types de secteurs dans lesquels les collectivités peuvent instaurer le permis de diviser :

• Le permis de diviser peut être instauré dans les zones d’habitat dégradé : il s'agit de secteurs délimités devant présenter une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquels l'habitat dégradé est susceptible de se développer.
• Le permis de diviser peut être instauré dans les zones de mixité sociale : il s'agit de secteurs délimités par le plan local d’urbanisme imposant un certain niveau de mixité sociale dans la production de logements en application de l’article L.151-14 du code de l’urbanisme.

Dans les zones soumises à permis de diviser, les travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant sont soumis à autorisation préalable du maire ou du président de l’EPCI compétent en matière d’habitat.

Aucun permis de diviser n'est donc requis s'il y a création de lots sans travaux.

Comment obtenir le permis de diviser ?

La demande doit être déposée auprès de la commune ou de l’EPCI compétent en matière d’habitat.

Le délai d’instruction est d’un mois à compter de la réception de la demande.

Le défaut de réponse dans ce délai vaut délivrance d’une autorisation tacite.

Le permis de diviser requis dans les zones délimitées d’habitat dégradé peut être refusé si la division contrevient aux cas d’interdiction prévus par l’article L.126-17 du code de la construction et de l’habitation.

A savoir, notamment :

• la division d’appartements d'immeubles frappés d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril, ou déclarés insalubres ;
• la division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume de ces locaux.

Ce même permis de diviser peut également être refusé ou délivré avec conditions si les locaux créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

Quant au permis de diviser requis les zones de mixité sociale, il peut être refusé si les nouveaux locaux à usage d'habitation ne respectent pas les règles de mixité sociale prévues par le plan local d’urbanisme.

En cas de travaux soumis à autorisation d’urbanisme, le permis de construire ou la déclaration préalable tient lieu du permis de diviser en cas d'accord de l'autorité compétente pour délivrer cette même autorisation préalable (article R.425-15-2 du code de l’urbanisme).

Existe-t-il des sanctions en cas de division sans permis de diviser ?

Des sanctions sont applicables en cas de défaut d'autorisation lorsque le permis de diviser est requis. 

En cas de division faite sans permis de diviser, lorsqu’il est requis, une amende peut être prononcée par le préfet de département, au plus égale à 15 000 €, après respect d’une procédure contradictoire.

L'amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements.

En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 25 000 €.

Conclusion

Le permis de diviser permet aux collectivités de soumettre la création de logements à autorisation préalable dans certains secteurs d’habitat dégradé ou soumis à certaines obligations de mixité sociale.

Dans ces secteurs, les travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant sont soumis à autorisation préalable du maire ou du du président de l’EPCI compétent en matière d’habitat.

La demande doit être faite auprès de la commune ou de l’EPCI compétent en matière d’habitat.

La création de logement issue d’une division d’un immeuble existant ne peut dans ce cas être faite qu’après obtention du permis de diviser sous peine de sanction.