Urbanisme : les nouvelles dérogations en faveur du logement

De nouvelles dérogations aux règles d'urbanisme ont été créées afin de favoriser la production de logement.

Elles sont essentiellement issues de deux textes :

• la loi n°2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements
• et la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement

Décryptage de ces nouveaux dispositifs visant à favoriser la production de logement. 

Nouvelle dérogation permettant la transformation de bâtiments en habitation

Cette nouvelle dérogation est prévue par un nouvel article L.152-6-5 du code de l'urbanisme.

Objet de la dérogation

Il s’agit d’une dérogation aux règles relatives aux destinations.

Elle permet d’autoriser le changement de destination d'un bâtiment ayant une destination autre que d'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation, alors que cette dernière destination est interdite par le PLU.

Projets concernés

Les projets concernés sont tous les changements de destination d’une construction existante vers de l’habitation.

Elle ne concerne donc pas les constructions nouvelles.

La dérogation s’applique également aux extensions et surélévations de constructions qui seraient en principe interdites dans la zone.

Conditions pour obtenir la dérogation

L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation doit “tenir compte de la nature et de la zone d’implantation du projet” pour accorder la dérogation.

La dérogation peut notamment être refusée du fait d’un certain nombre de motifs prévus par le nouvel article L.152-6-5 du code de l’urbanisme, à savoir :

• risques de nuisances pour les futurs occupants ;
• insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile ;
• conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.

Dans tous les cas, le refus doit être motivé.

Avis requis

La dérogation est systématiquement soumise à l’avis conforme de l'autorité compétente en matière de PLU. Cette dernière ne pouvant rendre un avis défavorable qu’au regard des critères de refus susmentionnés.

Simplifications apportées par la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

Le texte initial prévoyait des conditions supplémentaires.

Des avis supplémentaires étaient exigés dans certains cas. Pour le changement de destination des bâtiments à destination d'exploitation agricole et forestière : la dérogation ne pouvait de plus être autorisée que lorsqu'il était démontré que les bâtiments avaient cessé d'être utilisés pour l'exercice d'une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans.

Ces conditions ont été supprimées par la loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement.

Dérogation à la servitude de taille minimale de logements

Dans le cadre de cette dérogation, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme peut également déroger à la servitude de taille minimale de logements que comporterait le cas échéant le PLU en application de l'article L.151-14 du code de l’urbanisme.

Affectation à un usage exclusif de résidence principale

Le règlement du PLU peut soumettre la dérogation à une servitude de résidence principale dans des secteurs délimités.

L’article L.151-14-1 du code de l’urbanisme permet en effet au règlement du PLU de délimiter des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale.

Le règlement peut ainsi prévoir que les logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre que d'habitation sont à usage exclusif de résidence principale.

Il s'agit autrement dit de réserver cette dérogation aux résidences principales.

Exception au bénéfice des projets de surélévation ou de "transformation limitée"

Une forme d'exception est prévue au bénéfice des projets de surélévation ou de "transformation limitée" via un nouvel article L.111-35 du code de l’urbanisme dans le règlement national d'urbanisme (RNU).

Un permis de construire portant sur des travaux de surélévation ou de transformation limitée ne peut désormais plus être refusé au motif de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions.

Il faut toutefois que la construction ait été régulièrement édifiée.

Dérogation pour les travaux de surélévation pour création de logements

Une nouvelle dérogation au règlement du PLU est ouverte à l'article L.152-6 du code de l'urbanisme afin d’autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement.

Dérogation pour les logements et équipements publics dans les zones d'activité économique

Un nouvel article L.152-6-7 du code de l’urbanisme permet d'autoriser, par une décision motivée, un projet de logements ou d'équipements publics en dérogeant aux règles relatives aux destinations du PLU dans le périmètre d'une zone d'activité économique.

L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales au regard de certains critères :

• enjeux d'intégration paysagère et architecturale du projet
• insuffisante accessibilité de la zone par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile
• possibles nuisances et risques provoqués par les installations et bâtiments voisins
• absence de services publics à proximité pour les logements.

Par la même décision de dérogation, il est également possible de déroger aux règles relatives à l'emprise au sol, au retrait, au gabarit, à la hauteur et à l'aspect extérieur des bâtiments ainsi qu'aux obligations en matière de stationnement. Cette dérogation supplémentaire doit toutefois être prise en tenant compte de la nature du projet, de la zone d'implantation, de son intégration harmonieuse dans le tissu urbain existant et de la contribution à la transformation de la zone concernée.

Les logements créés via cette dérogation peuvent de plus être soumis à une servitude de résidence principale en application de l'article L.151-14-1 du code de l'urbanisme.

Dérogation pour les logements étudiants

Un nouvel article L.152-6-8 du code de l’urbanisme permet, par décision motivée, de déroger aux règles du PLU pour permettre la réalisation d'opérations de logements destinés spécifiquement à l'usage des étudiants, dans les zones urbaines ou à urbaniser.

Dérogation pour transformer des bâtiments agricoles et forestiers

Un nouvel article L.152-6-9 du code de l’urbanisme permet, en tenant compte de la nature et de la zone d’implantation, de déroger aux règles relatives aux destinations du PLU afin d'autoriser le changement de destination d'un bâtiment à destination d'exploitation agricole et forestière en tenant compte de la nature et de la zone d'implantation du projet.

Cette dérogation est soumise à l'avis conforme de l'autorité compétente en matière de PLU.

Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières du plan local d'urbanisme, en dehors des STECAL, les changements de destination ne peuvent être autorisés que si les bâtiments ont cessé d'être utilisés pour l'exercice d'une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans.

Ils sont subordonnés :

• En zone agricole, à l'avis conforme de la CDPENAF ;
• En zone naturelle, à l'avis conforme de la CDNPS.

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