La loi n°2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements introduit deux dispositifs majeurs dans le code de l’urbanisme pour répondre à l’objectif de création de logements :

• une dérogation aux règles du PLU permettant la transformation de bâtiments en habitations ;
• un permis multidestinations favorisant la réversibilité.

Création d’une nouvelle dérogation permettant la transformation de bâtiments en habitation

La loi visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements crée une nouvelle dérogation générale permettant d’autoriser la transformation d’un bâtiment en habitation, malgré l’interdiction de cette destination par le PLU (nouvel article L.152-6-5 du code de l’urbanisme issu de l’article 1er de la loi du 16 juin 2025).

Objet de la dérogation

Il est ainsi désormais possible d’autoriser le changement de destination d'un bâtiment ayant une destination autre que d'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation, alors que cette dernière destination serait interdite. Il s’agit donc d’une dérogation aux règles relatives aux destinations.

Projets concernés

Les projets concernés sont tous les changements de destination d’une construction existante vers de l’habitation. La dérogation s’applique également aux extensions et surélévations de constructions qui seraient en principe interdites dans la zone.

Conditions pour obtenir la dérogation

L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation doit “tenir compte de la nature et de la zone d’implantation du projet” pour accorder la dérogation.

La dérogation peut notamment être refusée du fait d’un certain nombre de motifs prévus par le nouvel article L.152-6-5 du code de l’urbanisme.

A savoir :

• des risques de nuisances pour les futurs occupants ;
• l'insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile ;
• les conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.

Dans tous les cas, le refus doit être motivé.

Avis requis

La dérogation est systématiquement soumise à l’avis conforme de l'autorité compétente en matière de PLU. Cette dernière ne pouvant rendre un avis défavorable qu’au regard des critères de refus susmentionnés.

Si l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme n'est pas le maire, l’avis du maire de la commune où est implanté le bâtiment est également requis.

Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières du PLU (sauf STECAL), certains avis sont de plus exigés :

• En zone agricole : l’avis conforme de la CDPENAF
• En zone naturelle : l’avis conforme de la CDNPS
• Pour le changement de destination des bâtiments à destination d'exploitation agricole et forestière : la dérogation ne peut être autorisée que lorsqu'il est démontré que les bâtiments ont cessé d'être utilisés pour l'exercice d'une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans.

Dérogation à la servitude de taille minimale de logements

Dans le cadre de cette dérogation, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme peut également déroger à la servitude de taille minimale de logements que comporterait le cas échéant le PLU en application de l'article L.151-14 du code de l’urbanisme (nouvel article L.152-6-6 du code de l’urbanisme issu de l’article 1er de la loi du 16 juin 2025).

Affectation à un usage exclusif de résidence principale

Le règlement du PLU peut enfin prévoir que, dans certains secteurs, les logements créés par cette dérogation sont à usage exclusif de résidence principale (nouvel alinéa 2 de l’article L.151-14-1 du code de l’urbanisme issu de l’article 1er de la loi du 16 juin 2025). Il s'agit autrement dit de réserver cette dérogation aux résidences principales. 

Ces secteurs étant délimités par la procédure de modification simplifiée (article L153-31 III du code de l’urbanisme).

Création d’un permis multidestinations

La loi visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements crée un permis multidestinations (nouvel article L.431-5 du code de l’urbanisme issu de l’article 5 de la loi du 16 juin 2025).

Ce nouvel outil intègre une forme de réversibilité et revêt une certaine souplesse.

Un permis multidestinations

Concrètement, le permis de construire doit expressément indiquer les différentes destinations autorisées.

Ce n‘est de plus qu’à la demande de l'autorité compétente en matière d'autorisations d'urbanisme que le permis doit mentionner la première destination de la construction (la destination de l’état initial).

Mise en oeuvre de la réversibilité

Du nouvel article L.431-5 du code de l’urbanisme, il semble nécessaire d’envisager deux hypothèses.

Si la demande de permis de construire a permis de vérifier la conformité des états futurs du projet (des destinations postérieures) aux règles d'urbanisme applicables au jour de la délivrance du permis :  le permis de construire autorise ces états futurs par anticipation.

Dans ce cas, aucune autorisation d’urbanisme n’est donc exigée pour la mise en oeuvre de la réversibilité.

La durée de validité de cette autorisation par anticipation est limitée à vingt ans à compter de la date de délivrance du permis. La réversibilité peut donc être mise en oeuvre dans un délai de 20 ans à condition d’avoir été autorisée par le permis de construire initial.

Le propriétaire doit dans ce cas informer le maire et l'autorité compétente en matière d'autorisations d'urbanisme de la mise en oeuvre du changement de destination au mois trois mois avant le “changement effectif de destination”.

Il s’agit ici d’une forme de réversibilité.

A défaut, c’est-à-dire si la demande de permis de construire n’a pas permis de vérifier la conformité des états futurs du projet (des destinations postérieures) aux règles d'urbanisme applicables au jour de la délivrance du permis, une autorisation serait nécessaire pour changer la destination de l’immeuble (déclaration préalable ou permis de construire).

Dans ce cas, le propriétaire doit informer le maire et l'autorité compétente en matière d'autorisations d'urbanisme du changement de destination à l’occasion du dépôt de la demande d’autorisation nécessaire pour la réalisation de ce changement.

Il s’agit ici d’un permis qui n’est donc pas vraiment réversible.

Régime du permis multidestinations

Pour le reste, le permis de construire est délivré dans les conditions de droit commun.

Les règles de prorogation et les règles de caducité de droit commun s'appliquent ainsi aux travaux autorisés par le permis de construire au titre de l'état initial de la construction.

La durée de validité du permis est donc de 3 ans prorogeables deux fois un an pour la réalisation de l’état initial.

Limitation à certains secteurs

Ce dispositif est enfin limité à certains secteurs délimités par le PLU, sur avis conforme du conseil municipal des communes concernés. Ces secteurs devant être annexés au PLU.

Un décret en Conseil d'Etat devra préciser les conditions d'application de ce nouveau dispositif. 

Soulignons enfin que, contrairement à la proposition de loi initiale, le texte ne comporte aucun encadrement du permis de construire modificatif sur ce sujet. Il semble qu’il serait donc possible de modifier les destinations autorisées par le permis initial par un permis modificatif, à condition de respecter les conditions générales d’obtention d’un tel permis.

Conclusion

La loi n°2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements comporte deux outils nouveaux :

• la dérogation permettant d’autoriser la transformation d’immeubles en logements ;
• le permis multidestinations.

Reste à s’en saisir, côté collectivité comme côté porteurs de projets.