Comment renforcer la sécurité juridique de vos demandes d'autorisations d'urbanisme ?

La phase d'obtention des autorisations d'urbanisme peut générer des difficultés.

Par exemple s'agissant :

• De la conformité aux règles d'urbanisme et de l'interprétation du PLU ;
• Des délais d'instruction ;
• Ou encore d'exigences de la collectivité.

Elle n'aboutit pas toujours et peut générer des contentieux. 

‍Par exemple en cas de naissance d'un refus de permis de construire, d'une opposition à déclaration préalable ou encore d'un sursis à statuer. 

Comment renforcer la sécurité juridique de vos demandes d'autorisations d'urbanisme ?

Il existe plusieurs outils permettant de sécuriser les demandes de permis de construire.

Les principaux sont : le certificat d'urbanisme, l'audit, l'assistance pendant l'instruction, les attestations et les négociations.

Le certificat d'urbanisme

Les deux types de certificat d'urbanisme

Il existe deux types de certificat d'urbanisme.

Le "CUa" ou "CU informationnel", qui permet de connaître les règles d'urbanisme applicables à un terrain. 

Le "CUb" ou "CU opérationnel" qui, en plus des informations du CUa, indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d'une opération donnée.

La demande de certificat d'urbanisme est à faire en mairie où se situe l'immeuble.

Le délai d'instruction est d'un mois pour un CUa et de deux mois pour un CUb. A la fin du délai d'instruction naît un certificat d'urbanisme tacite, à l'exclusion du volet opérationnel dans ce cas. 

L'effet du certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme apporte de la sécurité juridique en ce qu'il cristallise les dispositions d'urbanisme, régime des taxes et participations d'urbanisme et limitations administratives au droit de propriété. 

Ces règles sont donc gelées pour toute demande d'autorisation d'urbanisme déposée pendant 18 mois à compter de la délivrance du certificat d'urbanisme. 

Ce qui permet de se prémunir d'une éventuelle évolution défavorable des règles d'urbanisme.

Cela est d'autant plus intéressant pour les porteurs de projet que cette cristallisation fonctionne même si la demande déposée dans le délai de 18 mois n'est pas complète (CE, 18 novembre 2024, société Panorama, n°476298).

Encore plus, un panachage est possible entre les règles cristallisées et les règles normalement en vigueur, à certaines conditions (CE, 6 juin 2025, Commune des Lilas, n°491748 ; voir notre article "L’effet d’un certificat d’urbanisme ne s’oppose pas à l’application des règles d’urbanisme normalement en vigueur" à ce sujet). 

Ce qui peut permettre de bénéficier des règles les plus favorables selon qu'elles sont ou non cristallisées.

Les exceptions à l'effet du certificat d'urbanisme

Les règles préservant la sécurité ou la salubrité publique ne sont d'abord pas figées. 

La délivrance d'un sursis à statuer n'empêche ensuite pas à l'administration d'opposer un sursis à statuer si les conditions le permettant sont réunies à la date de délivrance du certificat d'urbanisme (voir notre article "Un certificat d’urbanisme s’oppose-t-il au sursis à statuer ?" à ce sujet).

L'audit du permis de construire

L'audit d'une demande de permis de construire, de déclaration préalable, de permis d'aménager ou de permis de démolir a pour objet de vérifier la conformité du projet aux règles d'urbanisme.

Ce qui permet d'accroître les chances d'obtenir l'autorisation.

L'avocat vérifie la complétude du dossier de demande et le respect de toutes les règles d'urbanisme : plan local d'urbanisme (PLU), réglement national d'urbanisme (RNU), plan de prévention des risques (PPR) etc.

Il donne ses recommandations pour accroître la conformité du projet aux règles d'urbanisme, et donc diminuer le risque de refus ou de recours. 

Il est également possible de réaliser un audit de droit privé. Ce qui permet de vérifier les distances, les servitudes (vue, plantations, passage etc.)) et l'absence de trouble anormal de voisinage. 

L'assistance pendant l’instruction

L'assistance pendant l'instruction de la demande de permis peut prendre plusieurs formes. 

Il peut s'agir d'une mission complète consistant en un dépôt de la demande par un avocat et le suivi de l'instruction.

Cela permet de contrôler toute évolution de l'instruction et de conseiller sur les suites à y donner, par exemple sur une modification des délais ou une demande de pièces complémentaires.

Il peut également s'agir de réunions avec le service de l'urbanisme afin d'échanger sur la conformité du projet aux règles d'urbanisme.

Il peut enfin s'agir de notes écrites joints à la demande de permis aux fins de démontrer la parfaite conformité du projet aux règles d'urbanisme. 

Les attestations

Afin de sécuriser un permis de construire, une déclaration préalable, un permis d'aménager ou un permis de démolir obtenu, il convient d'abord d'afficher correctement l'autorisation d'urbanisme sur le terrain. 

Ce qui permet de déclencher le délai de recours. 

Pour une question de preuve, nous recommandons de faire réaliser trois constats de commissaires de justice : un au premier jour de l'affichage, un deuxième à trente jours, et un troisième et dernier constat aux deux mois du délai de recours. 

Des attestations peuvent ensuite être obtenues afin de démontrer que l'autorisation est purgée de tout risque de recours et de retrait. 

Ces attestations peuvent être demandées, le plus souvent dans le cadre de l'obtention d'un financement. 

Il s'agit d'abord de l'attestation de non recours à demander au greffe de la juridiction administrative compétente. Elle peut être demandée à compter de l'expiration du délai de recours. 

Il s'agit ensuite de l'attestation de non retrait à demander à l'administration ayant délivré l'autorisation. Elle peut être demandée après l'expiration du délai de retrait, soit trois mois à compter de la délivrance de l'autorisation. 

Les négociations

Les négociations peuvent être un outil précieux pour sécuriser un projet dans le cas où des tiers, essentiellement des voisins, attaquent un permis de contruire. 

Il s'agit ici de négocier l'abandon de leur recours en contrepartie d'engagements tels que le versement d'une idemnité ou/et d'une modification du projet. 

Cela suppose de rédiger un protocole transactionnel entre les parties. 

La rédaction de ce protocole est essentielle et doit être parfaitement sécurisée sur le plan juridique afin d'éviter tout risque de nouveau recours pour le porteur de projet, ou autre conséquence indésirable. 

Conclusion

Il existe plusieurs outils permettant de sécuriser les demandes d'autorisations d'urbanisme.

Les principaux sont :

• Le certificat d'urbanisme ;
• L'audit (autant que possible avant dépôt de la demande) ;
• L'assistance pendant l'instruction ;
• Les attestations ;
• Les négociations. 

Ces outils peuvent naturellement être mixés afin d'accroître au maximum la sécurité juridique de vos demandes d'autorisation. 

N'hésitez pas à nous contacter si vous avez une interrogations sur les outils les plus adaptés à vos besoins.