Comment résoudre les conflits de voisinages liés à une servitude de passage ?

Les servitudes et droits de passage sont souvent source de litiges entre voisins.

Qu’il s’agisse de désaccord sur l’existence ou l’étendue d’une servitude, sur la modification unilatérale du passage par votre voisin, ou encore sur l’entretien du chemin et des installations, les conflits liés aux servitudes et droits de passage sont fréquents.

Ils peuvent également découler d’un usage abusif, comme la circulation de véhicules lourds sur un chemin étroit, ou du blocage du passage par une clôture ou une construction.

Ces situations nécessitent souvent une clarification des droits et obligations de chacun, voire une intervention judiciaire pour rétablir l’équilibre entre les propriétaires.

Qu’est ce qu’une servitude ?

Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire (article 637 du code civil).

La servitude est à la fois un droit réel immobilier, accessoire, indivisible et perpétuel.

- Un droit réel immobilier : la charge n’est pas imposée à un propriétaire mais à un fonds pour l'usage et l'utilité d'un autre fonds ;

- Accessoire : la servitude constitue un accessoire pour les fonds qu’elle concerne (elle ne peut donc être cédée, louée, hypothéquée ou saisie qu’avec un fonds) ;

- Indivisible : la servitude profite au fonds dominant dans son ensemble et grève, par principe, le fonds assujetti dans son intégralité ;

- Perpétuel : la servitude est attachée au fonds dominant et est indépendante de la personne qui possède le fonds asservi. Elle peut donc être exercée par tout possesseur du fonds dominant.

Le code civil prévoit une classification des servitudes selon qu’elle « dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires » (article 639 du code civil).

Le législateur distingue ainsi 3 types de servitudes :

- Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux ;

- Les servitudes établies par la loi ;

- Les servitudes établies par le fait de l'homme.

Servitude de passage et droit de passage, quelle différence ?

Le droit de passage permet au propriétaire d’un terrain enclavé, c’est-à-dire dépourvu d’accès suffisant à la voie publique, d’obtenir un passage sur le fonds voisin. Ce droit, prévu par les articles 682 à 685-1 du Code civil, constitue une servitude légale : elle s’impose au propriétaire du terrain voisin (le fonds servant) afin de garantir au propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) un accès normal à la voie publique.

Par exemple, un propriétaire dont la maison se trouve en retrait de la route et n’est accessible que par un chemin traversant la parcelle voisine peut demander un droit de passage.

La servitude de passage, quant à elle, ne découle pas de la loi. Elle peut être établie volontairement par un titre constitutif de servitude, souvent un acte notarié. Elle peut aussi résulter de l’usage prolongé (prescription acquisitive). Dans ce cas, il s’agit d’une servitude conventionnelle qui précise librement les modalités d’accès : largeur du passage, mode de circulation, entretien, horaires…

Par exemple, une servitude de passage pour véhicules ou piétons peut être établie d’un commun accord entre les propriétaires de deux terrains, même en l’absence d’enclavement, afin de faciliter l’accès du fonds dominant à la voie publique ou à certaines parties de la propriété, que ce soit à pied ou en voiture.

De même, une servitude de canalisation peut être prévue par convention pour autoriser le passage de conduites d’eau, de gaz, d’électricité ou de télécommunication sur le terrain voisin.

Comment puis-je faire respecter une servitude de passage ?

Les démarches à privilégier

- Vérifiez votre acte de propriété : examinez attentivement votre acte notarié afin de déterminer l’étendue et la nature de la servitude. En cas d’ambiguïté ou d’imprécision, il est recommandé de solliciter l’assistance d’un avocat, qui pourra vous aider à interpréter les clauses et, si nécessaire, demander au service de la publicité foncière la communication des actes antérieurs à votre titre de propriété.

- Tentez de trouver un arrangement à l’amiable  : la négociation doit être privilégiée avant toute action judiciaire afin de préserver les relations de voisinage et éviter des frais de procédure. Il peut également être fait appel à un médiateur ou un conciliateur pour faciliter les discussions.

- Formalisez votre demande par écrit : adressez un courrier recommandé à votre voisin, détaillant la situation, votre demande et les pièces justificatives. Si les négociations aboutissent, formaliser un protocole d'accord avec votre voisin.

Recours judiciaires pour imposer ou défendre la servitude

Lorsque les démarches amiables échouent, il est possible de saisir le tribunal judiciaire.

Selon la problématique rencontrée, l’avocat analysera votre situation et vous proposera la stratégie contentieuse la plus adaptée pour faire valoir vos droits ou défendre vos intérêts.