Le Conseil d’Etat rappelle que toute demande dont l’objet n’est pas conforme à la destination de l’emplacement réservé doit être refusée. Un projet peut en revanche être autorisé s’il porte également sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et est compatible avec celle-ci (CE, 19 juillet 2023, association Les moulins de Vidauban, n°456409, rec. Lebon).

Les emplacements réservés sont des servitudes prévues par le règlement du PLU qui peut réserver des terrains à la réalisation de certains projets. Il s’agit par exemple de voies et ouvrages publics, d’installations d’intérêt général ou d’espaces verts (article L.151-41 du code de l’urbanisme).

La loi Climat (article 243 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) a également prévu la possibilité de réserver un terrain à la relocalisation d'équipements, de constructions et d'installations exposés au recul du trait de côte en dehors des zones touchées par ce recul (article L.151-41 du code de l’urbanisme).

Ces servitudes affectent directement la constructibilité du terrain concerné puisque seuls les travaux et opérations conformes au règlement, et donc à l'emplacement réservé, peuvent être autorisés en application des articles L.152-1 et L.421-6 du code de l’urbanisme.

En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’un droit de délaissement lui permettant d’exiger de la collectivité publique qu’elle procède à l’acquisition de son terrain (article L.152-2 du code de l’urbanisme).

Le Conseil d’Etat rappelle que toute demande dont l’objet n’est pas conforme à la destination de l’emplacement réservé doit en effet être refusée : "(...) l’autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire est tenue de refuser toute demande, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, dont l’objet ne serait pas conforme à la destination de l’emplacement réservé, tant qu’aucune modification du plan local d’urbanisme emportant changement de la destination n’est intervenue.(...)” (CE, 19 juillet 2023, association Les moulins de Vidauban, n°456409, rec. Lebon ; dans le même sens : CE, 20 juin 2016, n°386978, Lebon T.).

Par exemple, la construction d’un bâtiment de logements ne peut être autorisée sur un terrain réservé à la création d’un bassin de rétention destiné à une collectivité publique (CAA Marseille, 12 octobre 2021, n°20MA04600).

Un projet peut toutefois être autorisé s’il porte sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et un autre projet, dès lors que ce dernier est compatible avec la destination de l’emplacement réservé : "(...) En revanche, un permis de construire portant à la fois sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et sur un autre projet peut être légalement délivré, dès lors que ce dernier projet est compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé. (...)” (CE, 19 juillet 2023, ibid.).

Autrement dit, la légalité des projets sur emplacements réservés ne s'examine pas, dans un premier temps, dans un rapport de compatibilité, mais bien de conformité. Il ne faut donc pas seulement que le projet n’empêche pas la réalisation de l’opération, mais bien qu’il en prévoit également la réalisation.

Des constructions présentant un caractère précaire peuvent également être autorisées sur un emplacement réservé (CE, 16 mai 2011, Société LGD DEVELOPPEMENT, n°324967, Lebon T.).

En définitive, l'institution d'un emplacement réservé contraint considérablement sa constructibilité. Plusieurs options peuvent cependant être envisagées pour le propriétaire du terrain, comme l'exercice de son droit de délaissement ou la réalisation d'un projet conforme au projet attendu par la collectivité.