Faut-il un permis de construire pour aménager des combles ?

Transformer des combles existants en chambre, en bureau, voire en un nouveau logement est une solution intéressante pour gagner des mètres carrés sans avoir à réaliser une extension. Mais avant de lancer les travaux, il est important de vérifier si une autorisation d'urbanisme est nécessaire, déclaration préalable ou permis de construire. 

• Dans quels cas une autorisation d'urbanisme est-elle nécessaire ? 
• Quand faut-il une déclaration préalable ou un permis de construire ? 
• Quels sont les risques en cas de travaux sans autorisations ? 

Vous trouverez les réponses à ces questions dans cet article. 

Aménagement de combles : dans quels cas une autorisation d'urbanisme est-elle nécessaire ?

L'aménagement de combles peut être ou non soumise à autorisation d'urbanisme selon les cas. 

Si une autorisation d'urbanisme est requise, cela est, le plus souvent, en raison de la création de surface de plancher, selon les seuils prévus par le code de l’urbanisme, ou en raison d'une modification de l’aspect extérieur du bâtiment. 

Il peut s'agir d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable.

Modification de l'aspect extérieur

Si les travaux modifient l'aspect extérieur du bâtiment (création de fenêtres, de velux, modification de la pente des la toiture...), ils sont soumis à autorisation d'urbanisme.

Une déclaration préalable est au moins requise.

Création de surface de plancher

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de plancher de :

• chaque niveau clos et couvert ;
• sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m ;
• calculée à partir du nu intérieur des façade.

Les surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ne constituent donc pas de la surface de plancher. 

Le relèvement de combles au-delà de 1,80 m génère ainsi en principe de la surface de plancher nouvelle et peut être soumis à autorisation d'urbanisme. 

Sont également exclues les surfaces de plancher des combles non aménageables. C'est-à-dire :

• soit dont le plancher ne peut pas supporter des charges liées à des usage d’habitation ;
• soit dont la charpente encombre les combles. 

Autrement dit, des combles génèrent déjà de la surface de plancher si leur hauteur au plafond est supérieure à 1,80 m et s’ils sont aménageables (quand bien même ils ne seraient pas aménagés). Leur seul aménagement ne crée pas de surface de plancher s'il s'agit de combles déjà aménageables. Ce seul aménagement n'est pas soumis à autorisation d'urbanisme. 

La transformation en combles aménageables génére en revanche de la surface de plancher et peut être soumise à autorisation d'urbanisme. 

Exemple

Un propriétaire transforme un grenier déjà aménageable en chambre avec isolation, peinture et électricité, sans modifier la toiture ni créer d’ouverture supplémentaire.

Dans cette situation, aucune déclaration préalable ni permis de construire n’est nécessaire en principe.

Attention toutefois : certaines zones protégées notamment les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV )

Quand une déclaration préalable est-elle obligatoire ?

Une déclaration préalable (DP) est nécessaire lorsque les travaux modifient l’aspect extérieur du bâtiment ou créent une surface de plancher limitée :

• Travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ;
• Changement de destination simple ;
• Travaux qui ont pour effet la création, soit d'une emprise au sol, soit d'une surface de plancher supérieure à 5 m2 et qui répondent aux critères cumulatifs suivants : une emprise au sol créée inférieure ou égale à 20 m2 + une surface de plancher créée inférieure ou égale à 20 m2. Ces seuils sont portés à 40 m2 pour les projets situés en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'exclusion de ceux impliquant la création d'au moins20 m2 et d'au plus 40 m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol lorsque cette création conduit au dépassement de l'un des seuils de soumission à architecte ;
• La transformation de plus de 5 m2 de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.

Exemple

Des combles auparavant non aménageables deviennent habitables grâce à une modification de la charpente créant 18 m² de surface de plancher.

Le projet relève en principe d’une déclaration préalable.

Dans quels cas le permis de construire est-il obligatoire ?

Le permis de construire est requis lorsque les travaux créent une surface importante ou modifient profondément la structure du bâtiment :

• Travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m2 ;
• Dans les zones urbaines d'un PLU, les travaux ayant pour effet la création d'une SDP ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m2 ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de 20 m2 et d'au plus 40 m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils de soumission à architecte ;
• Travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations.

Exemple

Une maison située en zone urbaine couverte par un PLU fait l’objet d’un aménagement de combles créant 35 m² habitables supplémentaires.

Si la surface totale de la maison après travaux ne dépasse pas 150 m², une déclaration préalable peut suffire. En revanche, au-delà de 150 m², un permis de construire est nécessaire.

Quels risques en cas de travaux sans autorisation ?

Il existe plusieurs risques en cas de travaux d'aménagement de combles réalisés sans autorisation. 

Risque pénal

Si les travaux sont soumis à autorisation d'urbanisme et qu'elle n'est pas obtenue, cela constitue une infraction pénale d'urbanisme passible d'une amende comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par m2 de surface de plancher avec mise en conformité sous astreinte de 500 euros au plus par jour de retard assortie, le cas échéant, d'une exécution provisoire.

Risque civil

La commune peut également introduire une action judiciaire devant le tribunal judiciaire pour obtenir la mise en conformité. 

En cas de revente, il existe également un risque pour l'acheteur qui peut voir sa responsabilité engagée sur plusieurs fondements.

Risque administratif

L'administration peut mettre en demeure le bénéficiaire de régulariser, après avoir dressé un procès-verbal d’infraction et avoir respecté une procédure contradictoire, ce dans un délai donné, sous astreinte d’un montant maximal de 1000 euros par jour de retard et au total de 100 000 euros. Elle peut également ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros.

Le risque est également de ne pas pouvoir régulariser en cas de non-conformité au PLU.

Dans un immeuble en copropriété, l’autorisation d’urbanisme ne suffit de plus pas toujours. Il faut également vérifier le règlement de copropriété et la qualification des combles, les travaux pouvant supposer d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale.

Ce qu’il faut retenir

L’aménagement de combles ne nécessite pas systématiquement un permis de construire.

En résumé :

• aucune autorisation n'est en principe requise si les combles constituent déjà une surface aménageable et qu’aucune modification extérieure n’est réalisée ;
• déclaration préalable en cas de création limitée de surface ou de modification de l'aspect extérieur ;
• permis de construire au-delà des seuils prévus par le code de l’urbanisme ou en cas de transformation importante.

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Avant de démarrer les travaux, il est fortement recommandé d’analyser précisément :

• la surface créée ;
• le PLU applicable ;
• les contraintes architecturales ;
• les règles de copropriété le cas échéant.

Un accompagnement juridique permet de sécuriser le projet et d’éviter tout contentieux ultérieur. N'hésitez pas à nous contacter pour vous accompagner.