Les décisions de caducité d’un permis de construire doivent être motivées et précédées d’une procédure contradictoire. Les moyens tirés du défaut de motivation et de l’absence de procédure contradictoire préalable ne sont toutefois pas toujours opérants (CE, 1er juillet 2025, SCI Les 3 Lynx, n°502802).

La caducité des permis de construire

Les permis de construire, permis d’aménager et permis de démolir sont valides pour une durée de trois ans.

Ils sont ainsi périmés si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de la notification de l’autorisation ou de la date à laquelle la décision tacite est née (article R.424-17 du code de l’urbanisme).

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année (même article).

Cette péremption résulte du seul écoulement du temps. Il n’est donc pas nécessaire que l’administration prenne une décision constatant la caducité du permis de construire (CE, 1er juillet 2025, SCI Les 3 Lynx, n°502802 ; rappel de : CE,17 mai 1995, n°140569).

La motivation des décisions de caducité d’un permis de construire

Il arrive que l’administration prenne une décision constatant la caducité de l’autorisation d’urbanisme accordée.

Ces décisions sont susceptibles de recours. De même que celles qui refusent de constater la caducité d’un permis de construire.

Certaines décisions administratives individuelles défavorables doivent être motivées. Il s’agit notamment des décisions qui “opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance” (article L.211-2 5° du code des relations entre le public et l’administration).

Les décisions soumises à l’obligation de motivation étant de plus soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable (article L.121-1 du code des relations entre le public et l’administration).

Le Conseil d’Etat a, dans ce contexte, été saisi d’une demande d’avis sur une question de droit par le tribunal administratif de Grenoble, sur le fondement de l’article L.113-1 du code de justice administrative.

Il devait répondre aux deux questions suivantes :

• “la décision constatant la péremption d’un permis de construire doit-elle être motivée en application du 5° de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration ?”
• “en cas de réponse positive à cette question, est-elle alors soumise à une procédure contradictoire en application de l’article L.121-1 du même code ?”

Selon le Conseil d’Etat, la décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme manifeste l’opposition de l’administration à la réalisation du projet du pétitionnaire.

Cette opposition étant motivée par l’appréciation tenant à ce que le pétitionnaire est déchu du droit de construire attaché à l’autorisation d’urbanisme qui lui a été accordée.

La décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme doit dès lors être motivée en application du 5° de l’article L.211-2 du code des relations entre le public et l’administration. Elle doit également être précédée d’une procédure contradictoire en application de l’article L.121-1 du même code (CE, 1er juillet 2025, SCI Les 3 Lynx, n°502802).

Il convient toutefois d’opérer une distinction s’agissant de l’opérance des moyens tirés du défaut de motivation et de l’absence de procédure contradictoire préalable (CE, 1er juillet 2025, SCI Les 3 Lynx, n°502802).

Si l’administration a porté une appréciation sur les faits pour constater la caducité de l’autorisation d’urbanisme, notamment sur la nature et l’importance de travaux entrepris : ces moyens sont opérants.

En revanche, si l’administration constate seulement l’expiration d’un délai, elle se trouve alors en situation de compétence liée et ces moyens sont inopérants.

Conclusion

Les décisions de caducité d’un permis de construire doivent être motivées et précédées d’une procédure contradictoire.

Les moyens tirés du défaut de motivation et de l’absence de procédure contradictoire préalable ne sont toutefois opérants que si l’administration a porté une appréciation sur les faits, notamment sur la nature et l’importance de travaux entrepris.

Ils ne le sont pas si l’administration constate seulement l’expiration d’un délai et se trouve ainsi en situation de compétence liée.

Cette distinction semble assez théorique.

En pratique, l’administration constate le plus souvent la caducité d’une autorisation d’urbanisme en se fondant à la fois sur l’écoulement du temps ainsi que la nature et l’ampleur des travaux réalisés.

Ce n’est que si les travaux n’ont pas du tout débuté que cette distinction nous semble trouver réellement à s’appliquer.