L'urgence est présumée en cas de référé suspension contre un refus de permis de construire

La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (article 26 de la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement) modifie le régime de l'urgence en cas de référé suspension introduit contre un refus de permis de construire. 

Cette condition est désormais présumée satisfaite.

Décryptage de cette évolution importante pour les porteurs de projets. 

L'urgence était déjà présumée en cas de référé suspension contre un permis de construire

L'article L.600-3 du code de l'urbanisme prévoyait déjà que la condition d'urgence était présumée satisfaite en cas de référé suspension introduit suite à un recours contre un permis de construire accordé. 

La construction d’un bâtiment autorisée par un permis de construire présente en effet un caractère difficilement réversible.

Les tiers requérants n'ont donc pas à démontrer cette condition à l'occasion d'un référé suspension introduit à la suite d'un recours contre un permis de construire. 

Il s'agit toutefois d'une présomption réfragable qui peut être renversée dans le cas où le pétitionnaire ou l’autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières, ce au regard d'une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de chaque espèce (CE, 6 octobre 2021, n°445733).

Cette présomption perdure et n'est pas modifiée par la loi de simplification. 

L'urgence n'était pas présumée en cas de référé suspension contre un refus de permis de construire

Avant la loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, la condition d'urgence n'était pas présumée pour le pétitionnaire. 

Dans le cas d'un référé suspension introduit à la suite d'un recours contre un refus de permis de construire, le pétitionnaire devait donc justifier de l'urgence à suspendre ce refus. 

Ce qui n'était pas aisé. 

Le juge des référés devait apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies, si les effets du refus de permis litigieux étaient de nature à caractériser une urgence justifiant la suspension de l’exécution de la décision.

Le pétitionnaire devait pour cela justifier que le refus portait une atteinte suffisamment grave et immédiate à sa situation, notamment financière (par exemple : CE, 4 février 2025, n°494180, Lebon T.).

L'urgence est désormais présumée en cas de référé contre un refus de permis de construire

L’article 26 de la loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement introduit une présomption d’urgence en cas de référé formé à la suite d'un recours contre un refus d’autorisation d'urbanisme, via un nouvel article L.600-3-1 du code de l’urbanisme.

La condition d’urgence est ainsi présumée satisfaite lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé suspension.

Il s'agit d'une évolution importante pour les porteurs de projets qui n'ont donc plus à démontrer qu'il y a urgence à suspendre le refus de permis de construire, condition difficile à démontrer dans la pratique.

A notre sens, cette présomption est toutefois réfragable et devrait donc pouvoir être renversée.

L’article L.600-3-1 du code de l’urbanisme s’applique aux référés introduits après la publication de la loi (article 26 IV de la loi).

Conclusion

La condition d'urgence est désormais présumée satisfaite en cas de référé suspension formé à la suite d'un recours en annulation contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir.