Qu'est-ce qu'un EICSP ?

Les projets d'EICSP (Équipements d'Intérêt Collectif et de Service Public) sont en croissance, particulièrement ces dernières années. 

Les raisons sont multiples, liées notamment à des besoins croissants de la population, notamment sur la santé ou l'éducation. 

Il s'agit également d'activités plutôt résilientes en cas de crise et qui bénéficient parfois d'un soutien publi, notamment financier.

Elles bénéficient deplus parfois de règles d'urbanisme plus favorables afin de favoriser l'arrivée d'activités d'intérêt collectif et de services publics sur le territoire des collectivités.

Les actifs relevant des EICSP peuvent également relever du moyen ou long terme, avec des locataires pérennes et assez solides financièrement. Il n'est pas rare de trouver des preneurs sur des durées de 9 ou 12 ans fermes sur ce type d'actifs.

Il s'agit donc d'opérations intéressantes, tant pour les collectivités que pour les porteurs de projets.

Les EICSP ont pris le relai des anciens CINASPIC (Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Publics ou d'Intérêt Collectif). Il ne s'agit toutefois pas de la même notion.

Alors qu’est-ce qu’un EICSP ?
Quels types de constructions sont concernés ?
Et quelles sont les règles juridiques applicables ?

Définition juridique des EICSP : que recouvrent les Équipements d'Intérêt Collectif et de Service Public ?

Les EICSP sont l'une des 5 destinations des constructions en droit de l'urbanisme. 

Il s'agit des constructions d'intérêt collectif et/ou de services publics, c'est-à-dire des constructions répondant à des besoins généraux de la population.

Pour identifier si un projet relève ou non des EICSP, il convient de vérifier s'il relève du service public ou de l'intérêt collectif. 

Ce qui passe par l'application d'un faisceau d'indices (non exhaustif). Notamment :

• Présence de la puissance publique (par exemple investissement financier)
• Désignation textuelle comme délégataire d'une mission de service public
• Ouverture de la construction au public ou à des usagers du service public (bibliothèque, piscine...)
• Propriété publique

Quels sont les principaux types d’Équipements d’Intérêt Collectif et de Services Publics ?

La catégorie des EICSP recouvre sept sous-destinations. Chaque sous-destination recouvre plusieurs activités potentielles :

• Les locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés :  il s'agit des constructions qui assurent une mission de service public et accueillent du public (mairies, gendarmeries, maisons France Services...)
• Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés : il s'agit notamment des constructions techniques de fonctionnement de réseaux ou de services urbains et des constructions de production d'énergie (stations d'épuration, dépôts de transports, parcs éoliens ou de panneaux photovoltaïques, transformateurs électriques…)
• Les établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale : il s'agit notamment des équipements d'enseignement ou de petite enfance, des équipements hospitaliers. /!/ Attention, en cas de projet d'établissement d'enseignement ou de clinique, il convient de s'assurer que le projet relève bien de l'intérêt collectif, la qualification n'est pas automatique.
• Les salles d'art et de spectacles : ils'agit des constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles (salles de concerts...)
• Les équipements sportifs : ils'agit notamment des équipements qui accueillent du public pour des événements sportifs privés (stades de foot) et des équipements sportifs ouverts au public en tant qu'usagers (stades, gymnases, piscines ouvertes au public, centre aquatiques...) à l'exclusion des spa et clubs de sport privés
• Les lieux de culte
• Les autres équipements recevant du public : il s'agit des équipements qui satisfont un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination (salles polyvalentes, maisons de quartier…)

Quelle est la différence entre CINASPIC et EICSP ?

Les EICSP (Équipements d'Intérêt Collectif et de Service Public) sont à distinguer des CINASPIC (Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Publics ou d'Intérêt Collectif).

Les CINASPIC étaient l'une des 9 destinations avant la réforme des destinations et sous-destinations issue de la loi ALUR. ls n'étaient pas définis et étaient donc "à la main" des PLU. Ce qui faisait courir un certain risque juridique en fonction des définitions et des pratiques retenues en fonction des communes. 

Le passage aux EICSP apporte donc une certaine sécurité juridique en ce que cette catégorie est définie par le code de l'urbanisme et des textes complémentaires. 

Attention cependant, le contenu des CINASPIC ne recouvre pas entièrement celui des EICSP et inversement.

Par exemple, les espaces de coworking, pépinières ou incubateurs relèvent désormais de l'« industrie » ou du « bureau » et non des EICSP, alors que ces activités relevaient le plus souvent des CINASPIC. 

Les centres de congrès et d'exposition ne relèvent pas des EICSP et constituent une sous destination à part de la destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire ».

EICSP et PLU : le zonage et les autorisations d’urbanisme ?

Il convient avant toute chose de s'assurer de la bonne qualification de l'activité, c'est-à-dire de s'assurer que le projet relève bien des EICSP. 

Ce préalable est fondamental puisqu'il entraine l'application de règles d'urbanisme susceptibles de différencier en fonction de la destination et/ou de la sous-destination.

Il convient également de bien identifier la destination existante dans le bâti en cas de projet sur existant, pouvant nécessiter un changement de destination. 

Le type de PLU est également à vérifier, en fonction de l'intégration ou non de la réforme des destinations et sous-destinations. 

Après avoir réalisé ce travail préalable, il convient de s'assurer du respect des règles d'urbanisme applicables aux EICSP. Ces règles sont parfois plus favorables afin de favoriser ces projets, notamment dans certaines zones dédiées au PLU.

Ces vérifications doivent être faites avant dépôt de la demande de permis de construire. 

Qui peut réaliser un EICSP ?

Contrairement à une idée reçue, les EICSP ne sont pas réservés aux collectivités. Ils peuvent tout à fait être portés par des personnes privées dès lors qu’ils remplissent une fonction d’intérêt collectif et relèvent bien de la destination des Equipements d’Intérêt Collectif et de Services Publics.

Tel peut notamment être le cas de parcs de production d'énergie, d'établissements d'enseignement supérieur ou encore de certaines cliniques.

Comment sécuriser juridiquement un projet d’EICSP ?

Les EICSP sont fréquemment au cœur de litiges en urbanisme. Le plus souvent à l'occasion d'une contestation de permis de construire par des riverains qui peuvent remettre en cause le caractère “d’intérêt collectif” du projet et ainsi le bénéfice de certaines règles d'urbanisme. 

Une mauvaise qualification d’un projet en EICSP peut entraîner l'annulation du permis de construire et des risques financiers importants. 

Une sécurisation du projet incluant notamment la vérification de la qualification d'EICSP est indispensable.‍

Un accompagnement par un avocat en droit de l’urbanisme permet notamment de :

• S'assurer de la qualification d'EICSP 
• Vérifier la conformité avec le PLU
• Anticiper les risques de recours
• Défendre le projet en cas de recours

Vous avez un projet d’équipement public ou un contentieux en urbanisme ?

ASTEN AVOCATS accompagne collectivités, promoteurs et autres porteurs de projets d'EICSP. 

📩 Contactez-nous pour un accompagnement sur mesure.