Comment devenir propriétaire par prescription acquisitive ?

Vous occupez une partie d’un terrain depuis des années sans être certain d’en être propriétaire ? Un voisin conteste soudainement une clôture installée de longue date ? Le plan cadastral est imprécis, ancien ou contradictoire avec la réalité du terrain ?

Ces situations sont fréquentes et constituent le terreau classique des litiges de voisinage, d’empiètement ou de contestations de limites. Dans ce contexte, la prescription acquisitive (ou usucapion) est un mécanisme juridique essentiel : elle permet de faire coïncider le droit de propriété avec une situation de fait durable.

Encore faut‑il en maîtriser strictement les conditions et, surtout, adopter une stratégie probatoire rigoureuse, indispensable pour sécuriser une position ou faire reconnaître un droit en justice.

Qu’est ce que la prescription acquisitive ?

Aux termes de l’article 2258 du code civil :

« La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

La prescription acquisitive répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique puisqu’il s’agit de faire correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable (voir en ce sens Cass, civ. 3ème, 12 octobre 2011, n°11-40.055).

Les conditions de la possession

Pour permettre l’acquisition de la propriété par prescription, la possession doit répondre à des critères stricts énumérés à l’article 2261 du Code civil. Elle doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire.

Une possession continue

La possession ne doit pas être interrompue dans le temps. L’article 2264 du Code civil prévoit une présomption favorable au possesseur :

« Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé pendant le temps intermédiaire, sauf preuve contraire ».

Cette continuité s’apprécie concrètement au regard des actes accomplis sur le bien.

Une possession paisible

La possession ne doit pas résulter de la violence. Conformément à l’article 2263 du Code civil :

« Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d’opérer la prescription ».

Toute occupation obtenue ou maintenue par la contrainte est donc exclue.

Une possession publique et non équivoque

Le possesseur doit se comporter ouvertement comme le véritable propriétaire, sans dissimulation ni ambiguïté conformément à l’article 2261 du code civil. La possession doit être visible, assumée et intelligible pour les tiers.

Le délai de prescription applicable

Aux termes de l’article 2272 du code civil :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ».

Ce délai s’apprécie strictement et suppose que l’ensemble des conditions de la possession utile soient réunies pendant toute la durée considérée.

Les actes matériels caractérisant la possession

La prescription ne se présume pas : elle doit être démontrée par des actes matériels concrets traduisant l’exercice du droit de propriété. La Cour de cassation exige que la possession résulte d’actes de nature à la caractériser (Cass. civ. 3ème, 15 mars 1978, n°76-14.029).

À titre d’exemple, la jurisprudence reconnaît comme acte matériel public :

• la pose d’une clôture en limite de parcelle, caractérisant une appropriation visible et durable ;

• l’entretien exclusif du terrain ;

• la réalisation de travaux ;

• l’exploitation continue du fonds.

La preuve de la possession

La preuve de la possession peut être faite par tous moyens.

La Cour de cassation rappelle que :

« Il appartient à celui qui exerce une action en revendication d'établir son droit, et ce par tous moyens y compris par présomptions si elles sont graves, précises et concordante » (Cass. civ. 3ème, 14 avril 2016, n°14-26.160)

Ainsi, peuvent être produits :

• attestations de témoins ;

• photographies anciennes ;

• plans, relevés, documents cadastraux ;

• factures de travaux ou d’entretien ;

• déclarations fiscales ;

• correspondances.

Le principe selon lequel nul peut se constituer de preuve à soi-même est inapplicable lorsqu’il s’agit de faire la preuve d’un fait juridique.

« En l'état de ces constatations et appréciations souveraines de la valeur probante des pièces produites par la société Rubis, la cour d'appel, qui n'a pas pu violer le principe selon lequel nul ne peut se constituer de titre à soi-même, dès lors qu'il n'est pas applicable à la preuve d'un fait juridique tel qu'une livraison (…) » (Cass. com. 26 juin 2024, n°22-21.487)

Conclusion

La prescription acquisitive constitue un levier juridique particulièrement efficace pour régulariser des situations foncières anciennes, notamment en cas de litiges de voisinage.

Toutefois, la difficulté majeure réside dans l’administration de la preuve sur une période de plus de trente ans. Factures anciennes, photographies, attestations de témoins, constats d’huissier, documents fiscaux ou techniques : la reconstitution d’une possession continue, paisible, publique et non équivoque sur une telle durée suppose un travail probatoire minutieux et rigoureux.

Il est donc indispensable de s’assurer de la solidité du dossier avant toute action en revendication fondée sur la prescription acquisitive trentenaire. Une analyse juridique préalable des faits, des actes matériels invoqués et des éléments de preuve disponibles est essentielle pour sécuriser la démarche et éviter un contentieux incertain.

L’accompagnement par un avocat permet ainsi de structurer la stratégie probatoire, d’anticiper les arguments adverses et d’optimiser les chances de succès de l’action engagée.