Refus de Permis de construire : que faire et comment réagir ?

Le refus d’un permis de construire peut compromettre la réalisation d'un projet immobilier pendant plusieurs mois, voire plusieurs années.

Pourtant, une décision de refus n’est pas nécessairement définitive : elle peut être contestée.

Pour un particulier comme pour un professionnel de l'immobilier, il est essentiel d’identifier rapidement les moyens juridiques permettant de contester un refus de permis de construire.

Cet article expose les réflexes à avoir et les grands points d'attention en cas de refus de permis de construire. 

Est-ce que la mairie peut refuser un permis de construire ?

La mairie doit refuser un permis de construire si le projet ne respecte pas les règles d'urbanisme (hauteur, emprise au sol, stationnement...). 

Le permis de construire doit en effet être accordé si le projet respecte les règles d'urbanisme, notamment celles du plan local d'urbanisme (PLU).

A l'inverse, si le projet ne respecte pas les règles d'urbanisme, le permis de construire doit être refusé par la mairie. Elle n'a en principe pas le choix. 

➡️ Exemple :

Un permis de construire est déposé pour la construction d'un immeuble. Le projet ne respecte pas la règle relative au retrait en vis-à-vis des constructions voisines. La mairie devrait refuser le permis de construire. ‍

1. Quels sont les motifs de refus d'un permis de construire ?

Une commune peut refuser un permis de construire en cas de non-respect des règles d'urbanisme. 

Cela peut donc survenir pour différents motifs, notamment :

• non-respect du plan local d’urbanisme (PLU) d'une manière générale
• hauteur ou emprise au sol excessive
• implantation du bâtiment non conforme
• absence de stationnement suffisant
• atteinte au paysage ou au patrimoine.

Toutefois, certaines décisions reposent sur une interprétation contestable du PLU ou sur une motivation insuffisante. Il arrive aussi qu'un refus survienne pour des motifs étrangers aux règles d'urbanisme, par exemple pour des raisons politiques. 

Dans ce cas, un recours peut être déposé contre le refus de permis de construire. 

➡️ Exemple :

Un permis est refusé au motif que le projet ne s’intègre pas dans le paysage urbain.

Or, le règlement du PLU autorise explicitement les constructions de même hauteur et de même typologie dans la zone concernée.

Dans ce cas, la décision de la commune peut être juridiquement contestable.

2. Comment faire quand un permis de construire est refusé ?

Le refus d'un permis de construire ne signifie pas la fin du projet immobilier. 

En présence d'un refus, il est important d'aller vite et d'analyser la situation afin d'arrêter la meilleure stratégie.

Cela passe en pratique par l'analyse du refus :

• Si le refus du permis de construire est légal : le projet doit être modifié pour respecter les règles d'urbanisme
• Si le refus du permis de construire n'est pas légal : un recours peut être envisagé

➡️ Exemple :

Un permis est refusé au motif que le projet ne respecte pas les règles de stationnement. 

Si le permis respecte ces règles : un recours peut être envisagé. Si le permis ne les respecte pas, le projet doit être modifié. 

✔️​ Un avocat en droit de l’urbanisme va :

• analyser les motifs de refus
• arrêter une stratégie en fonction de l'analyse

3. Quel est le délai pour contester un refus de permis de construire ?

Il est essentiel de réagir très rapidement en présence d'un refus de permis de construire.

Le délai pour agir est deux mois à compter de la notification du refus. 

⚠️​ Attention, un recours gracieux peut être introduit mais, depuis la loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, le délai n'est plus que d'un mois et le recours gracieux ne proroge plus le délai de recours. 

➡️ Exemple :

Un refus de permis de construire est notifié le 2 janvier. Le délai pour introduire un recours contentieux expire en principe le 3 mars. Un recours gracieux peut introduit uniquement dans le délai d'un mois. ‍

4. Quels sont les recours contre un refus de permis de construire ? 

Il existe deux possibilités qui peuvent se cumuler en fonction de la stratégie arrêtée. 

Le recours gracieux contre un refus de permis

Avant d’engager une procédure devant le tribunal administratif, il est possible d’adresser un recours gracieux à la mairie.

Ce recours consiste à demander à la commune de réexaminer sa décision.

Il permet notamment :

• de corriger une erreur d’analyse
• d’apporter des précisions sur le projet en démontrant le respect des règles d'urbanisme
• d'échanger avec la mairie afin qu'elle délivre le permis de construire

⚠️​ Attention, depuis la loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, le recours gracieux doit être formé dans un délai d'un mois et ne proroge plus le délai de recours.

➡️ Exemple :

Un permis de construire est refusé au motif qu'il ne respecte pas une règle sur les espaces verts. Le projet est pourtant conforme à cette règle. Un recours gracieux peut être introduit dans le délai d'un mois afin de démontrer la conformité du projet et d'obtenir la délivrance du permis de construire. 

​ Un avocat en droit de l’urbanisme va :

• préparer le recours gracieux
• échanger avec la commune et assurer le suivi de ce recours

Le recours contentieux devant le tribunal administratif

Si la commune maintient son refus, ou bien directement en fonction des cas, il est possible d’engager un recours contentieux devant le tribunal administratif.

Le juge administratif examine alors :

• la conformité du projet au PLU
• la légalité de la décision administrative de refus
• l’existence d’erreurs de droit ou d’appréciation

Lorsque la décision est illégale, le tribunal peut annuler le refus de permis de construire.

Dans certains cas, il peut également enjoindre la commune de délivrer le permis de construire ou de réexaminer la demande.

➡️ Exemple :

Un permis de construire est refusé. Si le refus n'est pas justifié, il peut être contesté devant le juge administratif qui pourra annuler le refus et enjoindre à la commune de délivrer le permis de construire. 

​ Un avocat en droit de l’urbanisme va :

• préparer le recours contentieux
• suivre la procédure et défendre son client devant le tribunal

5. Pourquoi faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme ?

Le droit de l’urbanisme est une matière d'un niveau technique élevé, basé sur des règles juridiques particulières (délais, notifications, spécificités contentieuses...).

Contester un refus de permis de construire nécessite une analyse approfondie :

• des règles du PLU
• du dossier de permis
• de la motivation de la décision.

Un avocat en droit de l’urbanisme peut :

• identifier les illégalités dans la décision de la commune
• élaborer une stratégie de recours ou de modification du projet
• représenter le demandeur devant le tribunal administratif.

6. L’accompagnement du cabinet Asten Avocats

Le cabinet Asten Avocats accompagne les porteurs de projets immobiliers en cas de de refus de permis de construire. 

✔️ Le cabinet intervient notamment pour :

• l’analyse juridique de la décision de refus
• l'élaboration d'une stratégie
• la représentation devant la commune et devant le tribunal administratif
• le suivi du projet immobilier

Grâce à une expertise approfondie en droit de l’urbanisme, le cabinet met en place des stratégies juridiques adaptées aux enjeux de chaque dossier.

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