Les nouvelles dérogations aux règles d'urbanisme

La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement) a introduit de  nouvelles dérogations aux règles d'urbanisme. 

Pour obtenir une autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager ou déclaration préalable), les travaux doivent être conformes aux règles d’urbanisme, notamment aux règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vigueur (article L.152-1 du code de l’urbanisme).

Le législateur a toutefois prévu des dérogations pour favoriser certains projets et certains objectifs (mixité sociale, renouvellement urbain, lutte contre le changement climatique, zéro artificialisation nette…).

Ces dérogations permettent de s’écarter des règles d’urbanisme dans une certaine mesure, voire d’augmenter le potentiel de constructibilité. Elles permettent aussi de réaliser des projets plus qualitatifs.

Les conditions permettant d’en bénéficier sont toutefois assez strictes et bien précises (voir notre article : "Les dérogations aux règles d’urbanisme : comment en bénéficier et quelles sont-elles ?").

Les nouvelles dérogations et autres outils issus de la loi de simplification visent essentiellement à favoriser les projets de surélévation ou de transformation. Ils sont prévus par l'article 9 de la loi de simplification. 

Quelles sont ces nouvelles dérogations aux règles d'urbanisme ? Quels sont ces nouveaux outils ? Quels en sont les contours ?

Les travaux de surélévation ou de transformation limitée

Une forme d'exception est prévue au bénéfice des projets de surélévation ou de "transformation limitée" via un nouvel article L.111-35 du code de l’urbanisme dans le règlement national d'urbanisme (RNU).

Un permis de construire portant sur des travaux de surélévation ou de transformation limitée ne peut désormais plus être refusé au motif de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions.

La condition est toutefois que la construction ait été régulièrement édifiée.‍

Il conviendra de préciser que ce recouvre la notion de "transformation limitée" qui n'est pas définie par la loi.

Assouplissement de la dérogation mixité sociale

La loi de simplification a ouvert le bénéfice des dérogations dites de "mixité sociale" prévues par l’article L.152-6 du code de l’urbanisme.

Les dérogations prévues par cet article n'étaient applicables que dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation.

Cette restriction est supprimée. Les dérogations prévues par cet article sont donc désormais applicable sur l'ensemble des communes. 

Une nouvelle dérogation au règlement du PLU est de plus ouverte à l'article L.152-6 du code de l'urbanisme afin d’autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement.

Assouplissement de la dérogation pour transformation en logements

La loi visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements (loi n°2025-541 du 16 juin 2025) a introduit une dérogation permettant d'autoriser le changement de destination d'un bâtiment autre que d'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation (voir notre article : "Ce que contient la loi n°2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements").

Cette dérogation aux règles relatives aux destinations du plan local d'urbanisme (PLU) figure à l'article L.152-6-5 du code de l'urbanisme.

L'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme doit pour cela recueillir l'avis conforme de l'autorité compétente en matière de PLU.

D'autres conditions étaient prévues. 

Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, les changements de destination autorisés via cette dérogation étaient soumis à divers avis.

Pour le changement de destination des bâtiments à destination d'exploitation agricole et forestière, la dérogation ne pouvait de plus être autorisée que lorsqu'il était démontré que les bâtiments avaient cessé d'être utilisés pour l'exercice d'une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans.

La loi de simplification supprime ces dernières conditions. 

De nouvelles dérogations

La loi de simplification crée de nouvelles dérogations.

Pour les logements et équipements publics dans les zones d'activité économique

Un nouvel article L.152-6-7 du code de l’urbanisme permet d'autoriser un projet de logements ou d'équipements publics en dérogeant aux règles relatives aux destinations du PLU dans le périmètre d'une zone d'activité économique définie à l'article L.318-8-1 du code de l'urbanisme. 

L'autorisation peut toutefois être refusée ou assortie de prescriptions spéciales au regard des enjeux d'intégration paysagère et architecturale du projet, de l'insuffisante accessibilité de la zone par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile et des possibles nuisances et risques provoqués par les installations et bâtiments voisins, ainsi que de l'absence de services publics à proximité pour les logements.

Par la même décision de dérogation, il est également possible de déroger aux règles relatives à l'emprise au sol, au retrait, au gabarit, à la hauteur et à l'aspect extérieur des bâtiments ainsi qu'aux obligations en matière de stationnement. Cette dérogation supplémentaire doit toutefois être prise en tenant compte de la nature du projet, de la zone d'implantation, de son intégration harmonieuse dans le tissu urbain existant et de la contribution à la transformation de la zone concernée.

Les logements créés via cette dérogation peuvent de plus être soumis à une servitude derésidence principale en application de l'article L.151-14-1 du code de l'urbanisme. 

Pour les logements étudiants

Un nouvel article L.152-6-8 du code de l’urbanisme permet de déroger aux règles du PLU pour permettre la réalisation d'opérations de logements destinés spécifiquement à l'usage des étudiants, dans les zones urbaines ou à urbaniser.

Pour transformer des bâtiments agricoles et forestiers

Un nouvel article L.152-6-9 du code de l’urbanisme permet de déroger aux règles relatives aux destinations du PLU afin d'autoriser le changement de destination d'un bâtiment à destination d'exploitation agricole et forestière en tenant compte de la nature et de la zone d'implantation du projet.

Cette dérogation est soumise à l'avis conforme de l'autorité compétente en matière de PLU.

Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières du plan local d'urbanisme, en dehors des STECAL, les changements de destination ne peuvent être autorisés que si les bâtiments ont cessé d'être utilisés pour l'exercice d'une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans.

Ils sont subordonnés :

• En zone agricole, à l'avis conforme de la CDPENAF ;
• En zone naturelle, à l'avis conforme de la CDNPS.

Conclusion

La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement a créé de nouveaux outils intéressants, dans le but essentiellement de faciliter les travaux sur existant.

Ces outils ouvrent des potentiels importants, notamment en matière de réhabilitation. 

Ils doivent être utilisés avec précaution et restent soumis aux conditions générales des dérogations. Avant d'y recourir, il convient de s'assurer que les conditions le permettant sont réunies, sans quoi cela pourrait fragiliser l'autorisation d'urbanisme obtenue au bénéfice d'une dérogatoion.‍