Quand et comment prend fin l’état d’enclave ?

Dans un précédent article, nous avons rappelé les conditions dans lesquelles un terrain peut être juridiquement qualifié d’enclavé, ouvrant droit, sous certaines conditions, à l’instauration d’une servitude légale de passage. Plus récemment, nous avons exposé dans un autre article, les différents mécanismes juridiques permettant d’envisager le désenclavement d’un fonds privé d’accès ou d’un accès suffisant à la voie publique.

Reste une question essentielle, fréquemment souvent source d’incompréhensions et de contentieux : l’état d’enclave est-il définitif ? En d’autres termes, dans quels cas l’enclave peut-elle être regardée comme ayant pris fin, et quelles sont les conséquences juridiques de cette cessation, notamment sur le maintien ou la suppression de la servitude de passage existante ?

Le présent article a ainsi pour objet de préciser les conditions et les conséquences de la cessation de l’état d’enclave.

La règlementation applicable à la cessation de l’état d’enclave

La cessation de l’état d’enclave est prévue par l’article 685-1 du code civil, aux termes duquel « en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice ».

Il résulte de ces dispositions que la servitude légale de passage s’éteint en principe dès lors que l’état d’enclave disparaît.

Ces règles ne sont toutefois pas applicables aux servitudes établies par destination du père de famille, ni, en principe, aux servitudes conventionnelles.

Le cas particulier de la servitude de passage conventionnelle

Bien qu’il s’agisse d’une servitude légale, une servitude de passage pour cause d’enclavement peut être formalisée par convention entre les propriétaires concernés.

Dans une telle hypothèse, la jurisprudence considère que l’article 685-1 du code civil est applicable lorsque « l’enclavement a été la cause déterminante de la clause de servitude contenue dans l’acte […] qui en a fixé l’assiette et les modalités d’exercice » sans avoir « eu pour effet d’en modifier le fondement légal et de lui conférer un caractère conventionnel » (Cass. civ. 3ème, 13 décembre 1983, n°82-15.224)

Autrement dit, l’article 685-1 du code civil s’applique aux conventions dont le seul objet est de désenclaver le fonds.

La qualification de la servitude (légale ou conventionnelle) relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, lesquels peuvent rechercher, en cas d’ambiguïté, la commune intention des parties.

À titre d’illustration, il a notamment été jugé que l’article 685-1 ne s’appliquait pas :

• lorsque l’acte institue des servitudes de passage réciproques sans faire référence à un état d’enclave ;

• lorsque l’acte a pour objet d’assurer une desserte pérenne des parcelles, indépendamment de toute situation d’enclave.

Les hypothèses de de cessation de l’état d’enclave

La cessation de l’état d’enclave suppose de rechercher si, à la suite d’une évolution de la situation juridique ou factuelle, le fonds initialement enclavé dispose désormais d’un accès direct ou suffisant à la voie publique, rendant inutile le maintien d’une servitude légale de passage.

Plusieurs hypothèses peuvent ainsi conduire à la disparition de l’état d’enclave.

La réunion de deux parcelles entre les mains d’un même propriétaire

L’état d’enclave peut cesser lorsque le propriétaire du fonds enclavé acquiert une parcelle voisine lui permettant de rejoindre directement la voie publique.

La réunion des parcelles entre les mains d’un même propriétaire fait alors disparaître la situation d’enclave, dès lors que cette nouvelle configuration foncière permet un accès suffisant et conforme à la destination du fonds.

La création d’une issue vers la voie publique

La création d’un nouvel accès à la voie publique, qu’elle résulte de travaux, de l’ouverture d’une voie ou de la modification de l’environnement immédiat du fonds, est également susceptible de mettre fin à l’état d’enclave.

L’existence d’une servitude de passage conventionnellement consentie

L’état d’enclave peut également être regardé comme ayant cessé lorsqu’une servitude de passage conventionnelle est consentie au profit du fonds enclavé, lui assurant un accès stable et suffisant à la voie publique.

Dans cette hypothèse, l’enclave disparaît non pas par la création d’un accès matériel direct, mais par l’existence d’un droit réel permettant une desserte normale et pérenne du fonds.

Les effets de la cessation de l’enclave : l’extinction de la servitude de passage

La cessation de l’état d’enclave doit être constatée par accord amiable ou par décision de justice pour produire pleinement ses effets.

À défaut d’accord, il appartient au propriétaire le plus diligent (généralement le propriétaire du fonds servant) de saisir la juridiction compétente afin de faire constater la disparition de l’enclave.

La cessation de l’enclave entraîne alors l’extinction de la servitude légale de passage.

Le propriétaire du fonds servant est en droit de solliciter la suppression des ouvrages ou aménagements réalisés sur son terrain.

Conclusion

La cessation de l’état d’enclave suppose une analyse précise de la situation juridique et factuelle du terrain concerné. La qualification de l’accès existant, la nature de la servitude en cause et les modalités de sa suppression sont autant de questions susceptibles de donner lieu à des divergences d’interprétation et à des contentieux.

Dans ce contexte, un accompagnement juridique permet de sécuriser la disparition d’une servitude de passage ou, au contraire, d’en contester la suppression, afin de préserver les droits attachés à chaque propriété.