Comment faire pour désenclaver un terrain ?

Un terrain sans accès direct ou suffisant à la voie publique peut rapidement devenir une source de blocage, tant pour son utilisation quotidienne que pour un projet de construction ou de valorisation. Cette situation, qualifiée juridiquement d’enclavement, est plus fréquente qu’il n’y parait.

Dans un précédent article, nous avons précisé les conditions dans lesquelles un terrain peut être regardé comme enclavé. Il convient désormais d’examiner les mécanismes juridiques permettant d’envisager son désenclavement.

Vérifier les actes notariés

En pareille situation, le premier réflexe à avoir consiste à vérifier les titres de propriété.

Très souvent, une servitude de passage a déjà été établie par les précédents propriétaires, souvent par voie conventionnelle.

Elle est ainsi inscrite dans les actes notariés et s’impose aux propriétaires successifs des terrains concernés, même en cas de changement de propriétaire du terrain.

En effet, la servitude est un droit réel attaché à un fonds et non pas à son propriétaire.

En cas de refus du voisin de la respecter, il est alors possible d’en demander l’exécution devant les juridictions compétentes.

Privilégier la voie amiable : la servitude conventionnelle

À défaut de servitude existante, la recherche d’une solution amiable doit être privilégiée.

Les propriétaires peuvent convenir de la création d’une servitude de passage par convention, formalisée par acte notarié.

Pour sécuriser la mise en place de cette servitude, il est conseillé de faire appel à un géomètre-expert afin de déterminer le tracé optimal du passage et de réaliser le plan correspondant, à annexer à l’acte constitutif de la servitude.

Cette solution présente l’avantage de la rapidité, de la souplesse et d’une maîtrise du tracé et des modalités du passage.

Envisager la voie judiciaire

En l’absence d’accord amiable, le propriétaire du terrain enclavé peut engager une procédure judiciaire sur le fondement de l’article 682 du Code civil.

Autrement dit, si vous n’avez pas d’accès direct à la voie publique ou un accès insuffisant pour une utilisation normale de votre terrain et que votre voisin refuse de vous accorder un passage sur sa parcelle, vous avez le droit de saisir le tribunal judiciaire afin de demander l’établissement d’une servitude de passage sur la propriété voisine.

Attention toutefois, l’article 684 du code civil précise que « si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. » Autrement dit, en pareille situation, et conformément à l’article 684 du code civil, le passage ne peut être demandé que sur le terrain, objet de cette division.

C’est seulement si un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés que l’article 682 du code civil s’applique.

Pour mémoire, l’article 682 du code civil prévoit que le propriétaire d’un fonds enclavé est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds. L’article 683 du code civil précise que « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »

Ainsi, lorsque l’enclavement ne résulte pas d’une division parcellaire ou que, malgré cette division, un passage suffisant ne peut être établie, une servitude de passage peut être réclamée sur le fonds voisin par le tracé le plus court permettant de relier le fonds enclavé à la voie publique.

Afin de démontrer la réalité de l’état d’enclave de sa parcelle et l’absence de toute autre solution raisonnablement utilisable pour accéder à la voie publique, le propriétaire est souvent conduit, dans un premier temps, à saisir le juge des référés du tribunal judiciaire afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

L’expert judiciaire a notamment pour mission de :

• dire si la parcelle est enclavée et si elle dispose, ou non, d’une issue suffisante sur la voie publique ;

• dans la négative, déterminer l’assiette du passage la plus appropriée sur les fonds servants afin de permettre le désenclavement de la parcelle ;

• fournir au tribunal l’ensemble des éléments d’appréciation relatifs au montant de l’indemnité à verser aux propriétaires des fonds servants.

Sur la base du rapport d’expertise, le propriétaire du fonds enclavé pourra ensuite saisir le tribunal judiciaire compétent d’une action en revendication de servitude légale de passage.

Conclusion :

Le désenclavement d’un terrain est tout à fait possible. Dans la pratique, il convient d’abord de vérifier l’existence d’une servitude de passage et, à défaut, de faire analyser l’état d’enclavement de la parcelle. En fonction des conclusions de cette analyse, l’avocat pourra vous conseiller sur la stratégie la plus adaptée pour obtenir une servitude de passage sur le fonds voisin.