Pourquoi souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Vous envisagez de construire, rénover ou agrandir votre bien et vous entendez parler de l’assurance « dommages-ouvrage » sans vraiment savoir de quoi il s’agit ?

Vous vous demandez si elle est vraiment obligatoire, ou encore ce qu’elle couvre concrètement ?

À quel moment faut-il la souscrire, combien cela coûte, et surtout : que risque-t-on si l’on démarre un projet sans cette assurance ?

Autant de questions légitimes que se posent de nombreux maîtres d’ouvrage.

Les réponses à vos questions sont dans cet article.

A quoi sert-elle ?

Consacrée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978, l’assurance dommages-ouvrage permet au maître d’ouvrage d’obtenir un remboursement rapide des travaux de réparation en cas de sinistre couvert par la garantie décennale.

Elle évite au maître d’ouvrage d’attendre la fin parfois très longue des procédures judiciaires visant à déterminer les responsabilités des constructeurs.

Concrètement, la DO préfinance la réparation des désordres décennaux qui pourront affecter l’ouvrage après sa réception puis se retourne, si nécessaire, contre les responsables.

Est-elle obligatoire ?

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toute personne « agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur, ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, » qui fait réaliser des travaux de construction soumis à la responsabilité décennale (article L.242-1 du Code des assurances).

Concrètement, la souscription incombe à toute personne qui fait construire ou réaliser des travaux, notamment :

• le maître d’ouvrage particulier (construction d’une maison individuelle, extension, etc.) ;

• le promoteur immobilier et constructeur de logements neufs en VEFA ;

• le syndicat de copropriété (pour les travaux votés en assemblée) ;

• plus largement, toute personne morale faisant réaliser des travaux pour elle-même.

Il existe toutefois des exceptions, l’obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage ne s’applique pas pour l’Etat ou certaines personnes morales de droit public.

Quand la souscrire ?

La DO doit être souscrite avant l’ouverture du chantier (article L.242-1 du Code des assurances).

En pratique, il est conseillé de l’anticiper 3 à 6 mois avant le début des travaux, car l’obtention peut être longue (dossier technique, étude de l’assureur, diagnostic de risques).

Une fois souscrite, l’assurance dommages-ouvrage bénéficie au souscripteur de la police ou au premier assuré, mais également à tous les « propriétaires successifs » de l’ouvrage.

Ces derniers désignent l’ensemble des sous-acquéreurs à qui l’ouvrage sera vendu ou revendu, jusqu’à l’épuisement de la garantie décennale.

Ainsi, lors de la vente de l’ouvrage, le vendeur perd sa qualité d’assuré au profit du nouveau propriétaire.

Quel en est le coût ?

Le coût dépend :

• de la nature et du montant des travaux ;

• du niveau de risque du projet ;

• du profil du maître d’ouvrage ;

• de l’assureur et de la garantie choisie.

En moyenne, le prix varie entre 1 % et 5 % du montant total des travaux.

Que couvre-t-elle ?

L’assurance dommages-ouvrage couvre tous les dommages matériels de nature décennale (malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à son usage) ainsi que les dommages matériels consécutifs, qui en sont la conséquence immédiate, directe et certaine (mur dégradé par suite d’une infiltration par exemple).

Ne sont en revanche pas couverts :

- les non-façons (absence de réalisation de la prestation),

- les préjudices immatériels consécutifs (trouble de jouissance ou perte d’exploitation par exemple),

- ou les dommages affectant le mobilier.

Quand la mobiliser ?

L’assurance dommages-ouvrage peut être mobiliser dans plusieurs situations :  

- Après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement (article L.242-1 al. 8 du Code des assurances) : elle prend effet à l’issue de l’année suivant la réception et demeure en vigueur jusqu’à l’expiration du délai de 10 ans. Elle couvre ainsi toute la durée de la garantie décennale des constructeurs.

- Avant la réception, en cas d’interruption du chantier (article L.242-1 al. 9 du Code des assurances) : elle peut être mobilisée après une mise en demeure restée infructueuse, si le contrat conclu avec l’entrepreneur a dû être résilié pour inexécution de ses obligations, notamment en cas d’abandon de chantier.

- Après la réception, en cas de défaillance de l’entrepreneur (article L.242-1 al. 10 du Code des assurances) : elle peut intervenir après mise en demeure restée infructueuse, lorsque l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations au titre de la garantie de parfait achèvement.

Quelles sanctions du défaut de souscription ?

- Pour les professionnels

Le défaut de souscription est pénalement réprimé.

Selon l’article L.243-3 du Code des assurances, le maître d’ouvrage professionnel (promoteur, vendeur après achèvement, société…) qui ne respecte pas cette obligation encourt :

• six mois d’emprisonnement,

• et/ou 75 000 € d’amende.

- Pour les particuliers

Le particulier qui construit ou fait construire pour lui-même n’est pas soumis à une sanction pénale. Toutefois, le risque reste important sur le plan civil et financier :

• en cas de sinistre, il devra assumer lui-même le coût des réparations, sans préfinancement par l’assurance ;

• en cas de revente du bien dans les dix ans, l’absence d'assurance dommages-ouvrage peut compliquer la transaction et réduire la valeur du bien.

Ainsi, même pour un particulier, la souscription à l’assurance dommages-ouvrage demeure fortement recommandée, afin de sécuriser son projet.

Conclusion

Bien qu’elle représente un coût réel dans un budget de construction, l’assurance dommages-ouvrage demeure un outil particulièrement avantageux pour le maître d’ouvrage.

En cas de sinistre ou d’abandon de chantier, elle offre un préfinancement rapide des réparations, évitant d’attendre les longues procédures destinées à déterminer les responsabilités des intervenants.

Elle garantit ainsi une prise en charge efficace et sécurisée des désordres, permettant de remettre l’ouvrage en état dans les meilleurs délais.

En somme, souscrire une assurance dommages-ouvrage, c’est se donner les moyens de protéger son projet et sa tranquillité d’esprit face aux imprévus de la construction.

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