Le Conseil d’Etat juge que le détachement d’un terrain déjà construit ne constitue pas un lotissement si les bâtiments existants ne sont pas destinés à être démolis, y compris en cas de démolition partielle et s’il est prévu de réaliser une extension ou une annexe. La conformité aux règles d’urbanisme ne doit de plus être vérifiée que pour les terrains inclus dans le périmètre du lotissement (CE, 29 novembre 2023, Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte, n°470788, Lebon T).

L’article L.442-1 du code de l’urbanisme prévoit qu’un lotissement résulte de la division en propriété ou en jouissance d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.

De jurisprudence constante, il faut au moins qu’un des terrains issus de la division soit destiné à être bâti, ce que rappelle le Conseil d’Etat au cas présent.

Le périmètre d’un lotissement ne peut donc comprendre qu’un unique lot à bâtir (lotissement “mono-lot” - par exemple : CE, 20 février 2013, n°345728) ou, en plus de ce lot, des parties déjà bâties de l’unité foncière :

“ (...) 3. Il résulte de ces dispositions que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. (...) ” (CE, 29 novembre 2023, Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte, n°470788, Lebon T).

Le Conseil d’Etat précise de plus que le détachement d’un terrain déjà construit ne constitue pas un lotissement si les bâtiments existants ne sont pas destinés à être démolis, y compris en cas de démolition partielle et s’il est prévu de réaliser une extension ou une annexe :

“ (...) Il en résulte également que ne constitue pas un lotissement le détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, y compris lorsqu’est envisagée l’extension, même significative, de l’un de ces bâtiments, le cas échéant après démolition d’une partie de celui-ci, ou la construction d’annexes à ces bâtiments. (...) ” (CE, 29 novembre 2023, Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte, n°470788, Lebon T).

Le Conseil d’Etat ajoute enfin que la conformité aux règles d’urbanisme ne doit être vérifiée que pour les terrains inclus dans le périmètre du lotissement (considérants 4 et 6).

Le lotisseur dispose donc d’une certaine marge de manœuvre et peut décider de n’inclure dans le périmètre du lotissement que le terrain destiné à être bâti. L’instruction ne doit alors que porter sur ce périmètre et les règles d’urbanisme n’être appliquées qu’à ce périmètre.