Projet de décret modifiant diverses dispositions relatives aux autorisations d’urbanisme : les principales évolutions à retenir

Un projet de décret modifiant diverses dispositions relatives aux autorisations d’urbanisme prévoit de nombreuses modifications du Livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme relatif au régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions.

Ce projet soumis à consultation publique du 11 avril au 5 mai 2026 a recueilli 67 contributions.

Sauf pour son article 15, qui entrerait en vigueur dès le lendemain de la publication du décret, les nouvelles dispositions s’appliqueraient aux demandes d’autorisation déposées à compter d’un délai de deux mois suivant la publication du décret.

Décryptage des modifications envisagées.

Changement de l’application des règles d’urbanisme en cas de division primaire

Le projet de décret prévoit de créer un nouvel article R.434-3 du code de l’urbanisme selon lequel la conformité des travaux serait appréciée au regard du terrain d’assiette issu de la division en cas de division primaire (article 9 du projet de décret).

Ce qui reviendrait à remettre en cause la jurisprudence actuelle, plus favorable, selon laquelle les règles d’urbanisme s’appliquent à l’échelle du terrain avant division, y compris en cas de permis de construire modificatif (CE, 12 novembre 2020, n°421590).

On peine à comprendre en quoi cette évolution permettrait de « clarifier la procédure applicable aux permis autorisant une division primaire », comme l’indique la note d’accompagnement du projet de décret.

Il est également prévu de créer un nouvel article R.431-24-1 du code de l’urbanisme selon lequel le dossier de demande de permis de construire devrait être complété par un plan de division en cas de division primaire (article 9 du projet de décret).

Allègement des formalités d’urbanisme applicables aux lotissements situés en secteurs protégés

L’article 4 du projet de décret prévoit de modifier l’article R.421-19 du code de l’urbanisme afin de supprimer l’obligation de permis d’aménager pour les lotissements situés :

• dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ;
• dans les abords des monuments historiques ;
• dans un site classé ou en instance declassement.

Ces lotissements seraient donc soumis à une simple déclaration préalable.

Seuls les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement seraient donc soumis à permis d'aménager au titre de l’article R.421-19 du code de l’urbanisme.

Évolutions relatives aux dérogations aux règles des PLU

Extension de l’obligation de justification des dérogations

L’article 9 du projet de décret prévoit d’étendre l’obligation de joindre la demande de permis de construire accompagnée d’une note précisant la nature de la dérogation et justifiant le respect des objectifs et des conditions prévues pour y recourir à la plupart des dérogations.

Majoration du délai d’instruction

L’article 6 du projet de décret prévoit de majorer d’un mois le délai d’instruction pour la plupart des dérogations, en modifiant l’article R.423-24 b) du code de l’urbanisme (dérogations prévues par les articles L.152-5-1, L.152-5-2, L.152-6, L.152-6-1, L.152-6-2, L.152-6-4, L.152-6-5, L.152-6-7, L.152-6-8 et L.152-6-9 du code de l’urbanisme).

L’objectif étant de faciliter l’examen des demandes de dérogation par les services instructeurs.

Suppression de l’obligation de motivation de certaines dérogations

L’article 7 du projet de décret prévoit qu’il ne serait plus nécessaire de motiver les dérogations accordées sur le fondement des 1° à 6° de l’article L.152-6 du code de l’urbanisme, par exception au principe prévu par l’article R.424-5 du code de l’urbanisme.

Suppression d’une pièce devenue sans objet

L’article 9 du projet de décret prévoit de supprimer l’obligation prévue par le p) de l’article R.431-16 du code de l’urbanisme, dès lors que l’expérimentation du « permis de faire » n’est plus en vigueur.

Il s’agissait de l'obligation de joindre à la demande de permis de construire la décision prise sur la demande de dérogation aux règles de la construction faite, à titre expérimental, sur le fondement du I de l’article 88 de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine.

Prolongation de validité des autorisations relatives aux énergies renouvelables

L’article 15 du projet de décret prévoit de faire bénéficier expressément les ouvrages de production d’énergie utilisant des sources d’énergies renouvelables définies à l’article L.211-2 du code de l’énergie, de la prolongation automatique de la durée de validité des autorisations d’urbanisme à 5 ans.

Seraient concernés : les permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable intervenus entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 et autorisant ces ouvrages.

Le projet de décret ouvre en outre à ces autorisations la possibilité de prorogation de droit commun, alors même que les autorisations bénéficiant de la prolongation automatique sont elles exclues du droit à prorogation.

L’objectif est de favoriser le développement des énergies renouvelables, tout en clarifiant la portée du dispositif de prorogation à la suite d’un jugement du Tribunal administratif de Bordeaux du 4mars 2026 (n°2503330), lequel avait exclu les ouvrages de production d’énergie renouvelable de la prorogation.

Evolution du contenu des dossiers de demande

Le projet de décret prévoit plusieurs évolutions relatives au dossier de demande.

L’article 9 du projet de décret prévoit notamment que le plan de masse prévu à l’article R.431-9 du code de l’urbanisme devrait indiquer les modalités de gestion des eaux pluviales sur le terrain. L’objectif étant d’éviter que les services instructeurs ne demandent des pièces non prévues par le code de l’urbanisme - ces demandes étant irrégulières - afin de vérifier les modalités de gestion des eaux pluviales.

L’article 9 du projet de décret prévoit de plus de remplacer l’article R.431-16-3 du code de l’urbanisme en vigueur par renvoi à l’article L.111-24 du code de l’urbanisme, en imposant de joindre au dossier de demande un tableau indiquant le nombre de logements familiaux et la part de ces logements familiaux correspondant à des logements locatifs sociaux définis à l’article L.302-5 du code la construction et de l’habitation hors logements financés avec un prêt locatif social, pour les projets concernés.

Simplification de la délivrance des autorisations d’urbanisme au sein des opérations d’intérêt national

L’article 5 du projet de décret prévoit de compléter l’article R.422-2 du code de l’urbanisme relatif aux cas de compétence du préfet pour délivrer les autorisations d’urbanisme dans le périmètre d'une opérations d’intérêt national (OIN).

Lorsque le projet se situe à l’intérieur d'une OIN, sauf dans les secteurs délimités en application de l’article L.102-14, le préfet serait compétent pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir ou pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable si, à compter de la réception du projet de décision, le maire n’a pas statué dans un délai de 14 jours sur la demande de permis et dans un délai de 5 jours sur la déclaration préalable.

Ce dispositif vise à accélérer le processus de délivrance des autorisations en cas d’inaction du maire suite à la transmission du projet de décision, la compétence pour délivrer les autorisations d’urbanisme relevant déjà de l’Etat dans les OIN (article L.102-13 5° du code de l’urbanisme).

Évolution du régime applicable aux campings

A ce jour, l’article R.111-38 du code de l’urbanisme prévoit que les habitations légères de loisir (HLL) peuvent être implantées dans divers lieux incluant certains terrains de camping, le nombre d'habitations légères de loisirs devant toutefois demeurer inférieur, soit à 35 HLL lorsque le terrain comprend moins de 175 emplacements, soit à 20 % du nombre total d'emplacements dans les autres cas.

L’article 1^er du projet de décret prévoit de relever ces seuils de 35 à 55 et de 20% à 40% afin de s’adapter à la pratique des campings.

Modification des règles applicables à certaines constructions et aménagements

Mobilier urbain

L’article 4 du projet de décret prévoit de supprimer la dispense de toute formalité du mobilier urbain prévue par l’article R.421-2 h) du code de l’urbanisme.

Ce qui revient à sortir le mobilier urbain de la catégorie des travaux exécutés sur des constructions existantes qui relèverait uniquement des aménagements soumis à déclaration préalable dans le périmètre des sites patrimoniaux remarquables, les abords des monuments historiques, les sites classés ou en instance de classement et les réserves naturelles (article R.421-25 du code de l’urbanisme).

Antennes-relais de radiotéléphonie mobile

L’article 4 du projet de décret prévoit de supprimer l’exclusion des antennes-relais de radiotéléphonie mobile prévue à l’article R.421-9 c) du code de l’urbanisme qui soumet à DP les constructions répondant aux critères cumulatifs suivants :

• une hauteur au-dessus du sol supérieure à 12 mètres ;
• une emprise au sol inférieure ou égale à 5 mètres carrés ;
• une surface de plancher inférieure ou égale à 5 mètres carrés.

Ce même article prévoit de supprimer le seuil de soumission à déclaration préalable de 5m2 prévu au j) de l’article R.421-9 du code de l’urbanisme, qui soumet actuellement à déclaration préalable les antennes-relais de radiotéléphonie mobile et leurs systèmes d'accroche, quelle que soit leur hauteur, d’une surface de plancher et d’une emprise au sol supérieures à 5 m2 et inférieures ou égales à 20 m2.

Ce qui aurait pour effet d’harmoniser le régime des antennes en soumettant toutes les installations concernées à déclaration préalable.

Fosses nécessaires à l’activité agricole

L’article 4 du projet de décret prévoit de supprimer le seuil de soumission à DP des fosses nécessaires à l’activité agricole de 10 m2 prévu au i) de l’article R.421-11 du code de l’urbanisme qui soumet actuellement à DP les fosses nécessaires à l'activité agricole dont le bassin a une superficie supérieure à 10 m2 et inférieure ou égale à 100 m2 dans les sites classés ou en instance de classement, dans les sites patrimoniaux remarquables et dans les abords des monuments historiques.

Murs de soutènement

L’article 4 du projet de décret prévoit d’ajouter un III à l’article R.421-11 du code de l’urbanisme permettant de soumettre à déclaration préalable les murs de soutènement situés dans les sites patrimoniaux remarquables et dans les abords des monuments historiques.

Il s’agirait d’un allègement dès lors que les murs de soutènement sont en principe dispensés de toute autorisation, sauf dans les secteurs protégés où ils sont aujourd'hui soumis à permis de construire (article R.421-3 du code de l’urbanisme).

Mise en cohérence des délais d’instruction avec d’autres législations pour certains projets

L’article 6 du projet de décret prévoit de compléter l’article R.423-20 du code de l’urbanisme.

Cet article prévoit que lorsque le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut être délivré qu'après enquête publique, le délai d'instruction d'un dossier complet part de la réception par l'autorité compétente du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête.

Le projet de décret prévoit d’étendre cette logique à la consultation prévue à l’article L.181-10-1 du code de l’environnement, pour laquelle la réception de la synthèse des observations et propositions du public ferait courir le délai d’instruction.

Ce même article du projet de décret prévoit de compléter l’article R.423-20 du code de l’urbanisme : lorsque la demande de permis est relative à une ICPE pour laquelle une demande d’enregistrement a été déposée, le délai d’instruction courrait à compter de la réception par l’autorité compétente pour délivrer le permis de l’arrêté du préfet fixant les modalités de consultation du public prévu à l’article R.512-46-12 du code de l’environnement.

L’article 6 du projet de décret prévoit en outre de compléter l’article R.423-25 du code de l’urbanisme qui modifie le délai d’instruction de droit commun pour certains projets, le délai étant majoré de deux mois. Il s’agirait des cas où :

• la déclaration préalable porte sur une installation agrivoltaïque ou une installation compatible avec l’exercice d’une activité agricole mentionnée aux articles L.111-27 à L.111-29  du code de l’urbanisme ;
• il y a lieu de consulter la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS).

L’article 6 du projet de décret prévoit par ailleurs de créer un nouvel article R.423-25-2 du code de l’urbanisme qui majorerait le délai d’instruction des déclaration préalables de 3 mois lorsqu’il y a lieu de consulter le ministre chargé de l’agriculture en application de l’article L.643-4 du code rural et de la pêche maritime.

Ce même article du projet de décret prévoit enfin de modifier l’article R.423-37-3 du code de l’urbanisme en ajoutant que, dans le cas où le préfet décide que la demande d’enregistrement d’une ICPE est instruite selon les règles de la procédure d'autorisation environnementale en application des dispositions du 3° de l'article L. 512-7-2 du code de l'environnement, le délai d'instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme serait suspendu jusqu'à la date de réception par l'autorité compétente en matière d’urbanisme du rapport du commissaire enquêteur ou, le cas échéant, de la synthèse des observations du public.