Une proposition de loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement a été déposée à l’Assemblée nationale le mardi 1er avril 2025. Après son examen en commission des affaires économiques, cette proposition de loi a été adoptée en séance publique du 15 mai 2025. Elle doit désormais être examinée en première lecture par le Sénat.

La proposition de loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement approuvée en première lecture par l’Assemblée nationale contient de nombreuses modifications du droit de l’urbanisme.

Décryptage de ces modifications. 

Simplification des procédures d’évolution du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) et du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Simplification des procédures d’évolution du SCOT

La proposition de loi prévoit de réduire le champ de la procédure de révision.

A ce jour, le SCOT doit faire l’objet d’une révision lorsque des changements sont envisagés sur (article L.143-29 du code de l’urbanisme) :

• Les orientations définies par le projet d'aménagement stratégique (PAS) ;
• Les dispositions du document d'orientation et d'objectifs (DOO) prises au regard des enjeux en matière de préservation de l'environnement et des ressources naturelles, de prévention des risques naturels, de transition écologique, énergétique et climatique ;
• Les dispositions du document d'orientation et d'objectifs (DOO) relatives à la politique de l'habitat prises en application de l'article L.141-7 3° du code de l’urbanisme ayant pour effet de diminuer l'objectif global concernant l'offre de nouveaux logements.

L’article 1er A de la proposition de loi prévoit que la révision ne s’imposerait que si des changements sont envisagés sur les orientations définies par le projet d’aménagement stratégique (PAS).

La procédure de modification de droit commun ou de modification simplifiée s’imposerait donc dans les autres cas.

Simplification des procédures d’évolution du PLU

La proposition de loi prévoit également de simplifier les procédures d’évolution du PLU.

A ce jour, le PLU est soumis à révision lorsqu’il est décidé (article L.153-31 du code de l’urbanisme) :

• Soit de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables (PADD) ;
• Soit de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;
• Soit de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance ;
• Soit d'ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les six ans suivant sa création, n'a pas été ouverte à l'urbanisation ou n'a pas fait l'objet d'acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l'EPCI compétent, directement ou par l'intermédiaire d'un opérateur foncier ;
• Soit de créer des OAP de secteur d'aménagement valant création d'une ZAC.

L’article 1er A de la proposition de loi prévoit que la révision ne s’imposerait qu'en cas de changement des orientations définies par le PADD.

La procédure de modification de droit commun ou simplifiée s’imposerait donc, là aussi, dans les autres cas.

L’article 1er A de la proposition de loi prévoit également de supprimer la révision “allégée” ou” simplifiée” prévue par l’actuel article L.153-34 du code de l’urbanisme.

Cette procédure permet pourtant un examen facilité, via un examen conjoint de l’Etat, de l’EPCI et des PPA lorsque la révision ne porte pas atteinte aux orientations du PADD dans certains cas. 

La proposition de loi prévoit également de renforcer le seuil de soumission à la procédure de modification de droit commun.

A ce jour, la procédure de modification de droit commun s’impose notamment lorsque l’évolution a pour effet de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du PLU (article L.153-41 du code de l’urbanisme).

L’article 1er de la proposition de loi prévoit d’augmenter ce taux à 50%.

Il pourrait de plus être recouru à la procédure de modification simplifiée pour délimiter les secteurs réservés aux résidences principales pour les constructions nouvelles de logement.

Cette possibilité codifiée à l’article L.151‑14‑1 du code de l’urbanisme est issue de l’article 5 de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.

Allégement des contraintes liées à l’analyse des résultats de l’application du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)

La proposition de loi prévoit d’alléger les contraintes liées à l’analyse des résultats de l’application du SCOT.

A ce jour, l’analyse des résultats de l’application d’un SCOT doit intervenir au plus tard 6 ans après la dernière délibération. A savoir, soit la délibération portant approbation du SCOT, soit la dernière délibération portant révision complète du schéma, soit la délibération ayant décidé son maintien en vigueur.

A défaut, le SCOT est automatiquement frappé de caducité (article L.143-28 du code de l’urbanisme).

L’article 1er de la proposition de loi prévoit de porter ce délai à 10 ans.

Il supprime de plus le mécanisme de caducité automatique.

A défaut de délibération, le préfet devrait mettre en demeure l’EPCI de procéder à l’analyse et de délibérer dans un délai d’un an. Si ce délai expire à compter du premier jour du sixième mois précédant le renouvellement général des conseils municipaux, il serait de plus prorogé de six mois.

Ce n’est qu’à défaut de délibération à l’expiration de ces délais que le SCOT serait frappé de caducité.

Assouplissement de l'obligation de production d’énergies renouvelables pour les parcs de stationnement extérieurs

La proposition de loi prévoit d’assouplir l'obligation de production d’énergies renouvelables pour les parcs de stationnement extérieurs.

L’article 40 de la loi n°2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables prévoit que les parcs de stationnement extérieurs d'une superficie supérieure à 1 500 mètres carrés doivent être équipés, sur au moins la moitié de cette superficie, d'ombrières intégrant un procédé de production d'énergies renouvelables sur la totalité de leur partie supérieure assurant l'ombrage.

Cette obligation ne s'applique cependant pas aux parcs de stationnement extérieurs dont le gestionnaire met en place des procédés de production d'énergies renouvelables, à condition qu’ils permettent une production équivalente d'énergies renouvelables.

L’article 1er bis D de la proposition de loi adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale ne modifie pas le champ d’application de ce dispositif.

Les parcs de stationnement extérieurs d’une superficie supérieure à 1 500 mètres carrés devraient toujours être équipés, sur au moins la moitié de cette superficie, de dispositifs de production d'énergies renouvelables.

La nature de ce dispositif serait cependant au choix du propriétaire entre les dispositifs suivants :

• Des ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables sur la totalité de leur partie supérieure assurant l’ombrage ;
• Des arbres assurant l’ombrage des places de stationnement ;
• Une combinaison des deux solutions, sans que la surface équipée par des ambrières puisse être inférieure à 35 % de la moitié de la superficie soumise au dispositif.

Cette obligation pourrait également être satisfaite, en tout ou partie, par la mise en place d’un dispositif de production d’énergies renouvelables ne requérant pas l’installation d’ombrières, sous réserve que ce dispositif permette une production équivalente à celle qui résulterait de l’installation d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables sur la superficie non équipée.

Ce même article de la proposition de loi prévoit également, en conséquence, de supprimer l’exemption de cette obligation pour lorsque le parc est ombragé par des arbres sur au moins la moitié de sa superficie.

Création de nouvelles dérogations aux PLU

La proposition de loi prévoit de créer de nouvelles dérogations aux PLU.

Son article 2 prévoit de créer une dérogation permettant de créer du logement dans les zones d'activité économique (ZAE) via un nouvel article L.152‑6‑5 du code de l’urbanisme.

Dans le périmètre d’une ZAE, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme pourrait autoriser un projet de réalisation de logements pour répondre à un besoin en logements, nonobstant les dispositions du PLU interdisant les bâtiments à destination d’habitation. Ces logements pouvant être inclus dans un secteur réservé aux résidences principales.

Ce même article 2 prévoit également de créer une dérogation pour la création de logements étudiants via un nouvel article L.152‑6-6 du code de l’urbanisme.

Il pourrait ainsi être dérogé aux règles du PLU, de manière générale, pour permettre la réalisation d’opérations de logements consacrés spécifiquement à l’usage des étudiants.

L'article 2 sexies de la proposition de loi prévoit en outre de créer une dérogation pour l’accueil d’activités industrielles ou logistiques via un nouvel article L.152-5-3 du code de l’urbanisme.

L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou une déclaration préalable pourrait ainsi déroger aux règles des PLU relatives à la hauteur des constructions lorsque celles‑ci ont pour objet d’accueillir une activité industrielle ou logistique, ce afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages et de favoriser la densification des zones concernées ou la limitation de l’artificialisation des sols.

L’article 2 septies de la proposition de loi prévoit par ailleurs de créer une dérogation au bénéfice des projets de nature à générer de l’emploi ou un investissement important via un nouvel article L.152-6-5 du code de l’urbanisme.

L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire pourrait ainsi déroger aux règles du PLU relatives à la hauteur, à l’emprise au sol, à l’implantation ou à l’aspect extérieur des constructions, pour les projets de nature à générer un volume d’emplois directs ou indirects ou qui s’accompagnent d’un investissement présentant un caractère significatif au regard de l’économie locale. Ces projets devant être situés dans le périmètre d’une ZAE ou une zone destinée à accueillir des équipements liés aux entreprises de transport routier de marchandises ou aux activités logistiques.

La proposition de la loi prévoit également de modifier la “dérogation en zone tendue” prévue par l’actuel article L.152-6 du code de l’urbanisme.

Cette dérogation permet de déroger à de nombreuses règles du PLU pour certains projets.

Elle s’applique uniquement dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants en application du 1° de l'article 232 du code général des impôts, et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique bénéficiant d’un taux réduit de logements locatifs sociaux à 20% en application du II de l'article L.302-5 du code de la construction et de l'habitation.

L’article 2 de la proposition de la loi prévoit de réduire le champ géographique de cette dérogation.

Elle ne bénéficierait qu’aux communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, au sens du IV de l’article 199 novovicies du code général des impôts, ainsi que dans les communes qui accueillent des opérations de revitalisation de territoire ou des opérations d’aménagement.

Création d'une nouvelle Opération d’Aménagement et de Programmation (OAP)

L’article 2 ter de la proposition de loi prévoit de créer une nouvelle OAP via un nouvel article L.151-7-3 du code de l’urbanisme.

Seraient concernés les secteurs urbains exclusivement ou quasi‑exclusivement composés d’habitat individuel ainsi que les ZAE, à condition que soit identifié un besoin de favoriser l’évolution, la requalification du bâti existant, l’optimisation de l’utilisation de l’espace ou la mixité fonctionnelle.

L’objet de l’OAP serait de définir des actions ou des opérations contribuant au renouvellement urbain, en tenant compte des besoins supplémentaires en matière de stationnement, de desserte par les transports en commun, de réseaux d’eau, d’assainissement et d’énergie et d’équipements publics et en garantissant la qualité environnementale ainsi que l’insertion architecturale, urbaine et paysagère.

Nouvelle OAP pour la création de laquelle il serait possible de recourir à la procédure de modification simplifiée.

Création des opérations de transformation urbaine

L’article 2 ter de la proposition de loi prévoit de créer “les opérations de transformation urbaine” via un nouvel article L.315-1 du code de l’urbanisme.

L’objet de ces opérations serait d’intervenir dans les secteurs urbains exclusivement ou quasi‑exclusivement composés d’habitat individuel, ou dans les ZAE, pour y favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’utilisation de l’espace.

Elles permettraient d’assurer la réalisation des nouvelles OAP créées à l’article L.151‑7-3 du code de l’urbanisme.

Ces opérations seraient définies par délibération de l’organe délibérant compétent en matière de PLU. La délibération devant fixer les objectifs, la durée et le périmètre de l’opération. Elle comprendrait notamment un programme prévisionnel des actions à réaliser, une estimation du coût de l’opération et les conditions de financement envisagées, y compris, le cas échéant, pour les besoins en équipements publics.

Les actions à conduire pour le compte de la collectivité pourraient être confiées, en tout ou partie, à un opérateur y ayant vocation et désigné à cet effet par délibération de l’organe délibérant. Leur mise en œuvre pouvant donner  lieu à une convention avec l’opérateur ainsi désigné.

L’opération serait enfin soumise à concertation obligatoire au titre du code de l’urbanisme.

Généralisation de la réduction des obligations de stationnement en cas de stationnement vélo

Lorsque le règlement du PLU impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, l’actuel article L.152-6-1 du code de l’urbanisme permet de réduire cette obligation à raison d'une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d'infrastructures ou de l'aménagement d'espaces permettant le stationnement sécurisé d'au moins six vélos par aire de stationnement.

L’article 2 quinquies de la proposition de la loi prévoit de supprimer cette dérogation et l’intégrer dans le droit commun via une modification de l’actuel article L.151-30 du code de l’urbanisme.

Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation serait automatiquement réduite à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement.

Généralisation du permis d’aménager multi sites

Un demande de lotissement ne peut en principe porter que sur une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës (article L.442-1 du code de l’urbanisme).

A titre expérimental, le législateur a toutefois autorisé la délivrance d’un permis d’aménager multi-sites, c’est-à-dire portant sur des unités foncières non contiguës, dans certains secteurs uniquement.

A savoir dans le cadre de la réalisation d'une opération d'aménagement prévue par un contrat de projet partenarial d'aménagement (PPA) (article L.312-2-1 du code de l’urbanisme) ou dans le cadre d’une opération de revitalisation de territoire (ORT) (article L.303-2 du code de l’urbanisme).

L’article 3 de la proposition de loi prévoit de généraliser le permis d’aménager multi-sites via un nouvel article L.442-1-3 du code de l’urbanisme.

Un permis d’aménager concernant un lotissement pourrait ainsi être délivré sur des unités foncières non contiguës à condition de répondre à l’ensemble des critères suivants :

• La demande est déposée par un demandeur unique ;
• Le projet constitue un ensemble unique et cohérent ;
• Le projet garantit l’unité architecturale et paysagère des sites concernés.
• Le seuil de l’article L.441‑4 s’apprécie à l’échelle de la totalité des surfaces de l’ensemble des unités foncières non contiguës concernées par le permis d’aménager.

Extension de la validité des autres autorisations administratives requises

L’article 3 bis A de la proposition de loi prévoit d’étendre la validité des autres autorisations administratives requises au titre d’un même projet via un nouvel article L.425-18 du code de l’urbanisme.

Lorsqu’un permis de construire est délivré pour la réalisation d’un projet nécessitant, en amont ou en parallèle, l’obtention d’une ou de plusieurs autorisations administratives requises par d’autres législations, ces autorisations conserveraient ainsi leur validité pendant toute la durée de validité du permis à condition d’avoir été obtenues de manière régulière et d’être en vigueur à la date de délivrance du permis de construire.

Cristallisation des règles d’urbanisme pour les permis de construire modificatifs

L’article 3 bis B de la proposition de loi prévoit de cristalliser les règles d’urbanisme au bénéfice des permis de construire modificatifs via un nouvel article L.431-5 du code de l’urbanisme.

Lorsqu’un projet a été autorisé par un permis de construire, une demande de permis de construire modificatif ne pourrait ainsi être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues après la date de délivrance du permis de construire initial, à l’exception de celles ayant pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques, ce pour une période de trois ans.

Modification du dispositif de mise en demeure prévu par l’article L.481-1 du code de l’urbanisme

L’actuel article L.481-1 du code de l’urbanisme permet, en cas d’infraction pénale d’urbanisme et en présence d’un procès-verbal d’infraction, après respect d’une procédure contradictoire, de mettre en demeure le bénéficiaire, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité, soit de déposer une demande d'autorisation visant à régulariser les travaux.

L'autorité compétente peut assortir la mise en demeure d'une astreinte d'un montant maximal de 500 € par jour de retard. Le montant total des sommes résultant de l'astreinte ne peut excéder 25 000 €.

L’article 4 de la proposition de loi ajoute la possibilité d’ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros, sans remettre en cause la possibilité de prononcer une mise en demeure de mettre en conformité ou de régulariser.

Le montant d’astreinte serait de plus porté de 500 € à 1000 € euros par jour de retard, et le montant total de 25 000 € à 100 000 €.

Possibilité de régularisation en cas de décision de rejet

L’article 6 de la proposition de loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale prévoit de permettre la régularisation d’un projet qui a donné lieu à une décision de rejet via un nouvel article L.424-3-1 du code de l’urbanisme.

La notification d’une décision de rejet au demandeur ouvrirait un délai d’un mois permettant d’apporter des modifications au dossier de demande de permis répondant aux motifs mentionnés dans l’arrêté de rejet.

Si l’autorité compétente considère que les modifications apportées au dossier de demande par le demandeur répondent aux motifs de rejet, elle “pourrait” alors accorder le permis dans un délai d’un mois à compter de la réception des pièces modificatives.

En l’absence de production par le demandeur, dans un délai d’un mois, d’éléments répondant aux motifs de rejet, la décision de rejet serait alors définitive.

Accélération des délais de jugement pour les projets de logements locatifs sociaux

L’article 7 de la proposition de loi prévoit de réduire les délais de jugements en matière d’urbanisme, en première instance et en appel, pour certains projets uniquement, via un nouvel article L. 600‑1‑5 du code de l’urbanisme.

A ce jour, le délai de jugement est de dix mois sur les recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements, les permis d'aménager un lotissement ou les décisions refusant la délivrance de ces autorisations. Ce en première instance et en appel (article R.600-6 du code de l'urbanisme).

Le délai de jugement serait réduit à 6 mois pour les recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements, les permis d’aménager un lotissement ou contre les décisions refusant la délivrance de ces autorisations, à condition toutefois que le projet porte sur des logements dont plus de la moitié des lots ou plus de la moitié de la surface de plancher relève du logement locatif social.

Les autres modifications prévues par la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

La proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale continent de nombreuses autres modifications.

Sans toutes les reprendre, elle comporte des dispositions relatives :

• aux établissements publics fonciers publics locaux
• à la Guyane
• aux résidences hôtelières à vocation sociale
• aux conditions de modification des cahiers des charges de lotissement
• aux sites nucléaires.

La proposition de loi ne comporte finalement pas de dispositions visant à limiter le délai de recours contentieux contre les autorisations d’urbanisme.

Dans sa version initiale, la proposition de loi prévoyait en effet de créer un nouvel article L.600-14 du code de l’urbanisme à cette fin.

Selon ces dispositions, un recours gracieux ne pouvait être introduit que dans un délai d’un mois et le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente aurait valu décision de rejet.

Surtout, le délai de recours contentieux n’aurait plus été prorogé par l’exercice d’un recours gracieux.

Conclusion

La proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale contient de très nombreuses modifications du droit de l’urbanisme.

Il n’y a pas de bouleversement majeur mais de nombreux ajouts et modifications.

Elle doit désormais être examinée par le Sénat.

ASTEN AVOCATS suivra attentivement le parcours législatif de cette proposition de loi.

Stay tuned !