Quelle est la valeur d’une offre d’achat contresignée ?

La signature d’une offre d’achat est souvent perçue comme une simple formalité, une étape préalable au compromis de vente. Pourtant, derrière ce document parfois rédigé en quelques lignes se cache un véritable enjeu juridique.

Nombreux sont les vendeurs qui pensent pouvoir revenir librement sur leur décision tant que le compromis n’est pas signé.

De leur côté, certains acquéreurs estiment qu’une offre contresignée leur garantit automatiquement la vente.

La réalité est plus nuancée.

En droit, la formation du contrat ne dépend pas de son intitulé ni du formalisme adopté, mais de la réunion de conditions précises. Une offre d’achat peut constituer un simple stade des négociations… ou, au contraire, suffire à former définitivement la vente.

La question est donc essentielle : une offre d’achat contresignée engage-t-elle définitivement les parties ?

Pour y répondre, il convient de revenir aux principes du droit des contrats et à leur application en matière de vente immobilière.

Le cadre juridique : la rencontre d’une offre et d’une acceptation

Le Code civil pose un principe clair : le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager (article 1113).

Encore faut-il que :

• l’offre contienne les éléments essentiels du contrat envisagé,

• elle exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation (article 1114),

• l’acceptation soit pure et simple, sans réserve (article 1118).

En matière de vente, l’article 1583 du Code civil précise que la vente est parfaite dès qu’on est convenu de la chose et du prix.

Autrement dit, la signature d’un compromis ou d’un acte authentique n’est pas nécessaire à la formation de la vente, dès lors que l’accord sur la chose et le prix est acquis. Il en est ainsi lorsque ni l’offre d’achat, ni son acceptation ne fait de la signature d’une promesse de vente une condition de perfection de la vente (Cass. civ. 3ème, 22 juin 2023, n°22-16.498).

Le caractère parfait de la vente relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Tout dépend de la rédaction de l’offre d’achat

Toutes les offres d’achat n'ont pas la même valeur juridique.

L’offre comme simple invitation à entrer en négociation

Il arrive qu’une offre mentionne expressément :

• la signature ultérieure d’un compromis est une condition de perfection de la vente,

• la nécessité de fixer d’autres conditions essentielles au stade du compromis,

• ou qu’elle demeure imprécise sur des éléments essentiels.

Dans ce cas, les juges peuvent considérer qu’il ne s’agit pas d’une offre ferme, mais d’une invitation à entrer en pourparlers.

La contresignature du vendeur ne suffit alors pas à former la vente.

L’offre ferme et définitive : la vente peut être parfaite

À l’inverse, lorsque :

• le bien est clairement désigné,

• le prix est déterminé,

• l’offre exprime sans ambiguïté la volonté d’être lié,

• le vendeur accepte sans réserve,

la vente peut être considérée comme parfaite.

Plusieurs décisions récentes l’ont confirmé : une offre ferme, acceptée sans condition, suffit à former le contrat, même si un compromis doit être signé ultérieurement.

Que vaut la date fixée dans l’offre d’achat pour la signature du compromis ?

Il n’est pas rare que l’offre mentionne une date limite pour signer le compromis.

Pour autant, la présence d’une date ne transforme pas automatiquement cette signature en condition de validité de l’engagement.

Si les parties n’ont pas expressément subordonné leur consentement à la signature de l’avant-contrat dans un délai déterminé, l’engagement peut demeurer ferme.

Il a en ainsi été jugé qu’ « en acceptant, cette offre par leur contre-signature, les défendeurs n’ont pas subordonné leur accord pour vendre à la conclusion d’un avant-contrat au plus tard le 30 octobre 2024 de sorte qu’ils ne peuvent aujourd’hui se prévaloir du non-respect de cette date pour soutenir que leur acceptation est devenue caduque » (TJ Nice, ch. des réf., 5 septembre 2025, n° 25/00352).

Autrement dit, la présence, dans l’offre, d’une clause fixant une date précise pour la signature du compromis ne suffit pas, à elle seule, à ériger cette date en condition de validité de l’engagement des vendeurs.

Dès lors que ceux-ci ont contresigné l’offre sans subordonner expressément leur consentement à la signature de l’avant-contrat avant le 30 octobre 2024, leur acceptation valait engagement ferme et définitif.

Ils ne pouvaient donc se prévaloir a posteriori du non-respect de cette date pour soutenir que l’offre serait devenue caduque.

Offre contresignée : peut on forcer la signature d’un compromis ?

Lorsqu’un accord de volontés est intervenu entre les parties sur la chose et le prix, le refus sans raison valable des vendeurs de signer un compromis de vente constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Une procédure en référé peut donc être envisagée afin d’obtenir l’injonction de signer un compromis, éventuellement assortie d’une astreinte.

Conclusion

La valeur juridique d’une offre d’achat contresignée ne peut jamais être appréciée de manière automatique.

Elle dépend de sa rédaction, de l’intention clairement exprimée par les parties et des circonstances propres à chaque dossier.

Que vous soyez vendeur ou acquéreur, la rédaction d’une offre d’achat ne doit jamais être improvisée.

Une formule imprécise peut :

• soit priver l’acte de toute portée,

• soit, au contraire, vous engager irrévocablement.

Chez Asten Avocats, nous nous accompagnons les porteurs de projets immobiliers dans la sécurisation juridique de leurs opérations, le plus en amont possible.