Quels sont les recours possibles contre un permis de construire ?

‍Guide complet par Asten Avocats – Cabinet d’avocats en droit de l’urbanisme

Le permis de construire est une autorisation administrative délivrée par la mairie pour autoriser un projet de construction.

Lorsqu’un projet immobilier vous affecte, il est possible d’exercer un recours contre le permis de construire.

Quels sont les recours possibles ? Dans quels délais agir ? À quelles conditions ?

Voici un guide complet pour comprendre vos droits et sécuriser votre démarche.

1. Qui peut contester un permis de construire ?

Toute personne ne peut pas contester un permis de construire. 

Le recours est réservé aux personnes ayant un intérêt à agir, c’est-à-dire les personnes susceptibles d'être affectées par le projet autorisé.

Il s'agit, le plus souvent et en pratique, des personnes suivantes :

• Les voisins immédiats du projet ;
• Les propriétaires ou occupants d’un bien situé à proximité et impactés par le projet ;
• Une association de défense de l’environnement ou du cadre de vie (sous conditions).

Pour introduire un recours contentieux, il est nécessaire de démontrer que le projet affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de votre bien (article L.600-1-2 du Code de l’urbanisme).

Cette condition est appréciée à la date d'affichage en mairie de la demande du bénéficiaire et une preuve doit être jointe en cas de recours (article R.600-4 du Code de l'urbanisme).

Il n'est pas nécessaire d'être propriétaire, les locataires peuvent aussi agir. 

⚠️ Attention, les associations ne peuvent contester un permis de construire que si leurs statuts ont été déposées en préfecture au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (article L.600-1-1 du Code de l'urbanisme). 

Exemple :

Un projet de construction d'un immeuble créant des vues et une perte d’ensoleillement, ou encore un projet de surélévation créant une perte de luminosité et des nuisances. Cet impact devrait permettre de justifier un intérêt à agir contre le permis de construire.

2. Les différents recours contre un permis de construire

Il existe deux voies principales pour contester un permis de construire.

A. Le recours gracieux

Le recours gracieux consiste à demander à l’autorité administrative qui a délivré le permis (généralement le maire) de le retirer.

⚠️ Attention, depuis la loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, le recours gracieux ne proroge plus le délai de recours. Le recours gracieux doit être introduit dans un délai d'un mois (article L.600-12-2 du Code de l'urbanisme). 

Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l'autorité compétente vaut décision de rejet.

Le délai de recours contentieux contre un permis de construire est de deux mois. Si, à l'expiration de ce délai, l'administration n'a pas retiré le permis de construire suite au recours gracieux, il sera trop tard pour déposer unn recours contentieux.

Un recours contentieux doit donc être déposé par anticipation sans quoi tout recours futur serait irrecevable.

Le recours gracieux doit être notifié au bénéficiaire du permis par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours à compter du recours (article R.600-1 du Code de l’urbanisme).

B. Le recours contentieux devant le tribunal administratif

Si le recours gracieux échoue ou si vous souhaitez agir directement, vous pouvez déposer un recours en annulation devant le tribunal administratif compétent.

Le délai de recours est de deux mois à compter du premier jour d'affichage du permis de construire sur le terrain. 

L'objet de cette procédure est de demander l'annulation du permis de construire.

Le recours doit être notifié à la commune et au bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours à compter du recours (article R.600-1 du Code de l’urbanisme).

Motifs possibles :

Les motifs les plus fréquents pour demander l'annulation d'un permis de construire sont les suivants :

• Incompétence
• Vice de forme
• Vice de procédure (absence de consultation obligatoire par exemple)
• Méconnaissance des règles d'urbanisme du règlement national d'urbanisme (risque pour la sécurité, problématiques de réseaux notamment)
• Méconnaissance du Plan Local d'Urbanisme (hauteur, emprise au sol, implantations, stationnement, végétalisation...)

⚠️ Attention, l'impact du projet ne peut pas permettre d'obtenir une annulation du permis de construire (création de vues, dépréciation de la valeur du bien, nuisances...). Cela permet uniquement de justifier l'intérêt à agir contre le permis de construire mais pas son annulation qui ne peut résulter que de la méconnaissance de règles d'urbanisme. 

A l'issue de la procédure, le juge administratif peut :

• Annuler totalement le permis
• Annuler partiellement le permis
• Accorder un délai de régularisation

Des négociations peuvent également être engagées avec le porteur du projet en parallèle de la procédure afin, par exemple, d'obtenir une modification du projet.

Le référé-suspension (procédure d’urgence) :

Afin d'éviter un démarrage des travaux, il est possible de demander en urgence la suspension du permis de construire.

La condition d'urgence est présumée satisfaite. 

Conditions :

• Avoir introduit un recours au fond
• Présenter un doute sérieux sur la légalité du permis

Le juge statue généralement en quelques semaines.

⚠️ Attention, un référé suspension ne peut être introduit que jusqu'à un délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense dans le cadre de la procédure d'annulation (article L.600-3 du Code de l'urbanisme). 

3. Les délais pour agir : un point essentiel

Le délai de recours contre un permis de construire est strictement encadré.

Il est de deux mois.

Le point de départ est l’affichage du permis sur le terrain :

• Panneau visible depuis la voie publique
• Mentions obligatoires
• Affichage continu pendant 2 mois

Si l’affichage est irrégulier, le délai peut ne pas courir (à vérifier au cas par cas). 

⚠️ Passé le délai de 2 mois, le recours devient en principe irrecevable.

Exemple :

Un permis de construire est affiché le 4 janvier pendant deux mois continus. Le délai de recours expire en principe le 5 mars suivant.

4. Risques et précautions avant d’engager un recours

⚠️ Le bénéficiaire du permis de construire attaqué peut demander des dommages et intérêts en cas de recours abusif (article L.600-7 du Code de l'urbanisme).

Il est donc essentiel de vérifier la solidité juridique du dossier avant d’agir.

En pratique, cela passe par un audit du permis de construire qui permet de vérifier la conformité de l'autorisation aux règles d'urbanisme. 

Ce n'est que si des arguments le permettent qu'il faut envisager un recours. 

5. Recours contre un permis de construire : quelles étapes concrètes ?

Voici les étapes pratiques si vous rencontrez un projet immobilier susceptible de vous affecter et envisagez de contester le permis de construire :

1. Si la demande est encore en cours d'instruction : essayez d'obtenir un maximum d'informations sur le projet
2. Vérifiez la régularité de l’affichage et notez le premier jour de présence du panneau sur le terrain
3. Obtenez ou faites obtenir une copie du dossier de demande de permis de construire en mairie
4. Faites analyser la conformité au PLU (audit du permis de construire)
5. Vérifiez votre intérêt à agir
6. Faites préparer un recours motivé
7. Notifiez tout recours
8. Saisissez le tribunal administratif si nécessaire (avocat recommandé)

Un accompagnement par un avocat en droit de l’urbanisme permet de :

• Sécuriser la procédure
• Eviter toute irrecevabilité (le risque est élevé)
• Identifier les moyens juridiques pertinents et les plus intéressants
• Limiter le risque financier notamment pour recours abusif
• Obtenir une annulation du permis de construire
• Négocier avec le porteur du projet
• Maximiser vos chances de succès

6. Pourquoi faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme ?

Le contentieux des permis de construire est devenu particulièrement technique.

Le juge administratif examine :

• L'l’intérêt à agir
• La précision et le bienfondé des moyens invoqués
• Le respect des délais
• La régularité des notifications

Une simple erreur formelle peut entraîner le rejet du recours.

Nous vous accompagnons dans :

• Les demandes de copie des dossiers de permis de construire
• Les recours gracieux
• Les recours contentieux
• Les procédures d’urgence (référé)
• Les négociations amiables

8. Questions fréquentes (FAQ)

Combien de temps dure une procédure ?

Pour les projets de plus de deux logements et les permis d'aménager un lotissement, le délai est en principe de 10 mois (article R.600-6 du Code de l'urbanisme).

En pratique, il peut toutefois durer jusqu'à 12 et 24 mois en moyenne en fonction du projet et du tribunal administratif concerné. 

Peut-on négocier avec le bénéficiaire ?

Oui. Un recours peut ouvrir la voie à une transaction (modification du projet, indemnisation). Il est important de sécuriser la transaction qui doit être précise, équilibrée et dont les termes doivent être bien extrêmement clairs et avec une portée juridique déterminée pour éviter toute difficulté dans l'exécution.

Les travaux peuvent-ils commencer pendant le recours ?

Oui, sauf si une suspension est ordonnée en référé.

Conclusion

Un permis de construire peut être contesté.

Le recours gracieux, le recours contentieux et le référé-suspension sont les trois principaux leviers juridiques. Des négociations peuvent aussi être envisagées.

Avant toute action, il est essentiel d’analyser la légalité du permis et la solidité de votre intérêt à agir.

Le procédure est encadrée par des règles strictes de délai, de forme et de justification.

Pour sécuriser votre démarche et maximiser vos chances de succès, il est recommandé de consulter un avocat en droit de l’urbanisme.

Besoin d’un accompagnement pour un recours contre un permis de construire ? Le cabinet Asten Avocats vous conseille et vous défend à chaque étape de la procédure partout en France.