Refus de permis de construire : la présomption d'urgence s'applique aux retraits

Depuis la loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, les porteurs de projets bénéficient d'un nouveau régime favorable lorsqu'ils contestent un refus d'autorisation d'urbanisme via un référé-suspension. Le législateur a en effet instauré une présomption d'urgence, facilitant l'obtention de la suspension des refus d'autorisation d'urbanisme. 

Une présomption d'urgence consacrée par l'article L.600-1-3 du code de l'urbanisme

L'article L.600-1-3 du code de l'urbanisme prévoit désormais que l'urgence est présumée lorsqu'est demandée la suspension de :

• une décision d'opposition à déclaration préalable ;
• un refus de permis de construire ;
• un refus de permis d'aménager ;
• un refus de permis de démolir.

Cette réforme résulte de l'article 26 de la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement.

Avant cette évolution, le demandeur devait justifier précisément de l'urgence à suspendre le refus, ce qui pouvait s'avérer délicat. Désormais, l'urgence est présumée, ce qui facilite la procédure de référé introduite contre un refus de permis.

À quelles procédures cette présomption s'applique-t-elle ?

La présomption bénéficie aux référés-suspensions introduits après la publication de la loi du 26 novembre 2025, conformément aux dispositions transitoires prévues par son article 26 IV.

Exemple

Une société signe une promesse de vente sur un terrain afin d'y construire un programme de logements. La commune refuse le permis de construire. La société engage un recours en annulation et dépose simultanément un référé-suspension.

Depuis l'entrée en vigueur de la réforme, l'urgence est présumée : la société n'a pas à produire de nombreux justificatifs financiers ou contractuels pour démontrer que le blocage du projet lui porte préjudice et qu'il en résulte une situation d'urgence.

La présomption s'applique également au retrait d'une autorisation déjà accordée

Le Conseil d'État a précisé la portée de ce nouveau dispositif.

Dans une décision du 17 juin 2026 (CE, 17 juin 2026, n° 513099), la Haute juridiction a jugé que la présomption d'urgence concerne également les décisions par lesquelles l'administration retire :

• une décision de non-opposition à déclaration préalable ;
• un permis de construire ;
• un permis d'aménager ;
• un permis de démolir précédemment délivré.

Cette solution est particulièrement importante pour les bénéficiaires d'autorisations qui bénéficient de la présomption d'urgence en cas de référé-suspension introduit contre une décision de retrait. 

Une présomption simple qui peut être renversée

La présomption instaurée par l'article L.600-1-3 n'est toutefois pas irréfragable.

Le Conseil d'État a précisé qu'il s'agit d'une présomption simple. Le juge des référés peut donc l'écarter lorsque l'administration démontre l'existence de circonstances particulières.

L'appréciation doit être réalisée de manière globale, au regard de l'ensemble des circonstances de l'affaire.

À ce jour, à notre connaissance, il n'existe pas de décision dans laquelle la présomption d'urgence prévue par l'article L.600-1-3 du code de l'urbanisme aurait été renversé.

Cette situation semble confirmer la volonté du législateur de faciliter le recours au référé-suspension pour les porteurs de projets confrontés à des refus d'autorisations d'urbanisme ou à des retraits d'autorisations précédemment accordées.

Conclusion

La réforme issue de la loi du 26 novembre 2025 constitue une évolution majeure du contentieux de l'urbanisme :

• l'urgence est désormais présumée en cas de référé-suspension contre un refus de permis ou une opposition à déclaration préalable ;
• cette présomption s'applique également aux décisions de retrait d'autorisations d'urbanisme ;
• l'administration peut théoriquement renverser la présomption, mais uniquement en démontrant des circonstances particulières ;
• à ce jour, aucune décision publiée ne semble avoir admis un tel renversement.

Pour les pétitionnaires, cette évolution renforce considérablement l'efficacité du référé-suspension comme outil de contestation des décisions défavorables en matière d'urbanisme.