Régularisation des constructions irrégulières : quelles obligations avant de réaliser de nouveaux travaux ?

La question de la régularisation des constructions irrégulières constitue un enjeu majeur en droit de l'urbanisme, notamment à l'occasion de la réalisation de nouveaux travaux.

A l'occasion d'une acquisition, ou plus tard, de nombreux propriétaires découvrent l'existence d'une irrégularité lorsqu'ils envisagent de nouveaux travaux et souhaitent ainsi déposer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire.

Or, la jurisprudence administrative impose, dans de nombreux cas, la régularisation préalable des travaux réalisés sans autorisation ou en méconnaissance d'une autorisation d'urbanisme.

Cette obligation peut avoir des conséquences importantes sur la faisabilité d'un projet immobilier.

Décryptage des contours de cette obligation. 

Une obligation de régulariser les travaux irréguliers avant toute nouvelle autorisation d'urbanisme

Lorsqu'une construction existante a fait l'objet de transformations réalisées sans permis de construire, sans déclaration préalable ou en violation d'une autorisation délivrée, le propriétaire qui envisage de nouveaux travaux ne peut, en principe, obtenir une nouvelle autorisation sans régulariser au préalable les irrégularités existantes.

La demande d'autorisation doit alors porter sur l'ensemble des éléments de la construction irrégulièrement réalisés ou modifiés et non uniquement sur les nouveaux travaux projetés.

Cette règle, désormais classique, a été rappelée récemment par le Conseil d'État (CE, 15 octobre 2025, commune de Grasse, n°476295).

Elle s'inscrit dans une jurisprudence constante issue notamment des décisions :

• CE, 9 juillet 1986, Thalamy, n°51172
• CE, 9 mars 1984, Macé, n°41314
• CE, 16 mars 2015, n°369553.

L'objectif poursuivi étant d'éviter qu'une construction irrégulière puisse bénéficier indirectement de nouvelles autorisations sans que sa situation ne soit préalablement mise en conformité avec les règles d'urbanisme.

Une compétence liée de l'administration

L'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme ne dispose d'aucune marge d'appréciation sur ce point.

Lorsqu'elle constate l'existence de travaux irréguliers affectant la construction concernée par la demande, elle est tenue d'inviter le pétitionnaire à déposer un dossier portant sur l'ensemble des éléments nécessitant une régularisation.

Le Conseil d'État considère ainsi que l'administration se trouve en situation de compétence liée (CE, 27 juillet 2012, n°316155).

Cette invitation constitue une simple information adressée au pétitionnaire. Elle n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés (CE, 30 décembre 2020, commune de Villeneuve-Loubet, n°432421).

En pratique, une demande portant uniquement sur les nouveaux travaux projetés sera donc refusée si elle ne permet pas de régulariser simultanément les irrégularités existantes.

La portée de cette règle est particulièrement importante.

Si l’autorisation est malgré tout accordée, cette illégalité ne peut être régularisée en application des articles L.600-5 ou L.600-5-1 du code de l'urbanisme (CE, 6 octobre 2021, société Marésias, n°442182).

Le risque contentieux est donc particulièrement élevé pour les pétitionnaires comme pour les collectivités.

L'obligation de régularisation s'applique même en l'absence de lien direct avec les nouveaux travaux

La jurisprudence administrative considère que l'obligation de régularisation s'impose même lorsque les nouveaux travaux ne prennent pas directement appui sur les éléments réalisés sans autorisation.

Cette solution a été confirmée à plusieurs reprises par le Conseil d'État, notamment dans les décisions :

• CE, 6 octobre 2021, Société Maresias, n°442182
• CE, 13 décembre 2013, commune de Porspoder, n°349081
• CE 16 mars 2015, M. et Mme La Marque, n°369553, Lebon
• CE, 15 octobre 2025, commune de Grasse, n°476295.

L'exception des éléments de construction dissociables

Le Conseil d'État admet toutefois une exception importante.

L'obligation de régularisation ne s'applique pas lorsque les travaux irréguliers concernent des éléments de construction dissociables du projet soumis à autorisation, tels que des bâtiments distincts (CE, 25 avril 2001, Commune du Rouret n°207095).

Plus précisément, cette exigence ne s’applique pas dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet, à condition que le permis de construire demandé ne porte pas sur ces éléments distincts (CE, 19 juin 2020, n°424967 ; CE, 15 octobre 2025, commune de Grasse, n°476295).

La limite : la notion d'ensemble immobilier unique

L'exception relative aux constructions dissociables connaît toutefois une limite essentielle.

Lorsque plusieurs bâtiments forment un ensemble immobilier unique, leur conformité doit être appréciée globalement.

La régularisation s'impose en effet en présence d'éléments distincts si ces derniers forment un ensemble immobilier unique avec la construction faisant l’objet de la demande, ce en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme (CE, 19 juin 2020, n°424967 ; CE, 15 octobre 2025, commune de Grasse, n°476295).

La notion classique de l'ensemble immobilier unique étant ici applicable (CE, Section, 17 juillet 2009, Ville de Grenoble, n°301615).

La prescription administrative de dix ans : une limite à l'obligation de régularisation

La jurisprudence "Thalamy" avait été vivement critiquée en raison de ses effets particulièrement rigoureux.

En pratique, elle pouvait conduire à une véritable imprescriptibilité administrative des irrégularités d'urbanisme.

Elle pouvait en effet aboutir à figer le bâti dans le cas où la régularisation des travaux irréguliers s'avérait impossible en raison des règles d'urbanisme en vigueur au jour où de nouveaux travaux devaient être réalisés. 

Une prescription a donc été introduite par l’article 9 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL).

Cette obligation ne s’applique ainsi pas si la construction est achevée depuis plus de 10 ans (actuel article L.421-9 du code de l'urbanisme.

Les exceptions à la prescription décennale

La protection offerte par l'article L.421-9 du code de l'urbanisme n'est toutefois pas absolue.

Il existe en effet des exceptions à ce principe, notamment :

• Lorsque la construction est de nature à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
• Lorsqu'une action en démolition a été engagée, que le permis a été annulé et se situe dans certaines zones ;
• Lorsque la construction est située dans un parc national ou dans un site classé ;
• Lorsque la construction est située sur le domaine public ;
• Lorsque la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis ;
• Dans les zones de risque des PPR (inondations, mouvements de terrain, incendies…)
• Lorsque la construction a été réalisée sans consignation de la somme prescrite par l'autorisation d'urbanisme.

Conclusion

La régularisation des constructions irrégulières est une étape incontournable de nombreux projets immobiliers portant sur une construction existante.

La jurisprudence administrative impose, sauf exceptions, de régulariser les travaux réalisés sans autorisation avant d'obtenir un nouveau permis de construire ou une nouvelle déclaration préalable.

Cette obligation s'applique même lorsque les nouveaux travaux ne concernent pas directement appui sur les parties irrégulières de la construction.

Seules les constructions véritablement dissociables peuvent échapper à cette exigence, sous réserve toutefois qu'elles ne constituent pas un ensemble immobilier unique.

La prescription administrative de dix ans prévue par l'article L.421-9 du code de l'urbanisme permet toutefois de limiter les effets de cette jurisprudence, tout en conservant plusieurs exceptions importantes.

Avant tout dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable sur une construction existante, il est donc fortement recommandé de réaliser un audit de la situation d'urbanisme du bien, afin d'identifier d'éventuelles irrégularités et d'évaluer les possibilités de régularisation.

Cette analyse préalable permet de sécuriser l'opération, d'éviter un refus d'autorisation et de limiter les risques contentieux.

Une analyse juridique approfondie de la situation est donc recommandée avant d'engager un projet de travaux sur une construction ancienne présentant d'éventuelles irrégularités.