Après l’adoption en première lecture par le Sénat de la proposition de loi "visant à instaurer une trajectoire de réduction de l'artificialisation concertée avec les élus locaux" (proposition de loi TRACE - voir notre article), une autre proposition de loi "pour réussir la transition foncière" a été déposée à l’Assemblée nationale le 4 juin 2025.

Contrairement à la proposition de loi TRACE, dont les dispositions prévoient de modifier considérablement le dispositif du ZAN prévu par la loi Climat, la proposition de loi pour réussir la transition foncière prévoit de ne le modifier qu’à la marge.

Elle entend surtout donner les moyens de sa mise en œuvre aux acteurs publics, notamment financiers.

La proposition de loi pour réussir la transition foncière, qui doit désormais être examinée en commission des finances, est structurée en 3 parties :

• Simplifier la mise en œuvre du ZAN
• Financer et favoriser une politique d’aménagement protectrice des sols
• Prévoir les outils d’une transition vers l’absence de toute artificialisation nette des sols

Décryptage de la proposition de loi pour réussir la transition foncière déposée à l’Assemblée nationale.

Maintien du zéro artificialisation nette et modification des tranches

Contrairement à la proposition de loi TRACE, la proposition de loi pour réussir la transition foncière ne remettrait pas en cause le cadre juridique global du ZAN.

L’objectif de zéro artificialisation nette des sols en 2050 serait ainsi maintenu, de même que l’objectif intermédiaire de réduction du rythme de l’artificialisation des sols se traduisant par une diminution de moitié de la consommation totale d’espace à l'échelle nationale.

Le système de mise en œuvre de ces objectifs par déclinaison dans les documents d’urbanisme et de planification selon le calendrier prévu par la loi Climat serait également maintenu.

La proposition de loi prévoit de reporter l’objectif de la première tranche sur la tranche suivante, à savoir la réduction de moitié de la consommation totale d’ENAF par rapport à la consommation observé sur les 10 années précédentes (article 1er).

A ce jour, cet objectif ne vaut que pour la première tranche 2021-2031. La proposition de loi prévoit qu’il serait également applicable pour la deuxième tranche 2031-2041.

La réduction du rythme de l’artificialisation se traduirait donc par un objectif de réduction de la consommation d’ENAF pour les deux premières tranches.

La proposition de loi prévoit également de décaler le calendrier des tranches.

Elles sont à ce jour comptées à partir de la date de promulgation de la loi Climat soit le 24 août 2021.

Elles seraient avancées au 1er janvier 2021 pour la première et au 1er janvier 2031 pour la deuxième tranche.

Modification de la garantie communale

La garantie communale est prévue par l’article 194 III 3 bis de la loi Climat.

A ce jour, elle bénéficie à toutes les communes couvertes par un PLU, un document en tenant lieu ou une carte communale prescrit, arrêté ou approuvé avant le 22 août 2026.

Ces communes bénéficient automatiquement d'une surface minimale de consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF).

Pour la première tranche, cette surface minimale est fixée à un hectare. Elle peut être mutualisée à la demande du maire à l’échelle intercommunale.

La proposition de loi prévoit que la garantie communale ne bénéficierait plus qu’aux seules communes rurales au sens de l’INSEE, à condition, toujours, d’être couvertes par un PLU, un document en tenant lieu ou une carte communale prescrit, arrêté ou approuvé avant le 22 août 2026.

Le bénéfice de cette garantie ne serait en outre plus automatique. Il serait soumis à une délibération du conseil municipal motivée au regard du ou des projets envisagés pour l’utilisation de la surface minimale.

Pour la première tranche, la commune pourrait demander jusqu’à un hectare de surface minimale et la délibération devrait intervenir avant le 22 novembre 2027.

Modification de nombreux dispositifs fiscaux et de financement

La proposition de loi prévoit de modifier de nombreux dispositifs fiscaux et de financement.

A titre non exhaustif, elle prévoit notamment :

• La suppression de l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les constructions nouvelles ou en cas de conversion d’un bâtiment agricole en maison ou en usine ainsi qu’en cas d’affectation de terrains à des usages commerciaux ou industriels (article 5) ;
• La suppression des exonérations favorisant l’artificialisation de taxe d’aménagement (services publics, opérations d’intérêt national, zones d’aménagement concerté, 100 à 50 premiers mètres carrés, entrepôts, hangars et stationnements couverts) et la possibilité pour les communes d’augmenter la taxe sur certains aménagements (piscines, stationnements, terrasses). Le taux de la taxe d’aménagement pourrait même être porté jusqu’à 50% pour les constructions nouvelles édifiées dans des secteurs ouverts à l’urbanisation à partir d’ENAF (article 6) ;
• La généralisation de la taxe sur les friches commerciales sur l’ensemble du territoire, sauf opposition de la commune, et l’augmentation progressive du taux maximal sur 5 ans (article 7) ;
• La création et la généralisation d’une taxe sur les friches industrielles, sauf opposition de la commune (article 8) ;
• La fusion de la taxe sur les logements vacants et de la taxe d’habitation sur les logements vacants en une taxe locale facultative, avec une possibilité de majoration donnée aux communes de 5 % à 60 % (article 13) ;
• L’instauration d’une majoration progressive de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en fonction du nombre de locaux imposables (article 14).

Création d’un nouveau droit de préemption ZAN

La loi ZAN (loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l'artificialisation des sols et à renforcer l'accompagnement des élus locaux, article 6) a étendu le droit de préemption urbain aux “secteurs prioritaires à mobiliser” pour la mise en œuvre du ZAN.

Il ne s’agit donc pas d’un nouveau droit de préemption mais seulement de la possibilité donnée aux collectivités compétentes de préempter un bien situé dans de nouveaux secteurs, à savoir de zones qui “présentent un potentiel foncier majeur pour favoriser l’atteinte des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols”.

La proposition de loi prévoit de créer un nouveau droit de préemption autonome « pour la lutte contre l’artificialisation des sols » (article 18).

Les collectivités compétentes pourraient ainsi délimiter au sein du PLU, du document en tenant lieu ou de la carte communale des « secteurs composés d’espaces naturels, agricoles ou forestiers à préserver pour favoriser l’atteinte des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols ».

La procédure serait calquée sur celle du DPU.

Intégration du sursis à statuer ZAN dans le droit commun

La loi ZAN a prévu la possibilité de surseoir à statuer sur les autorisations d’urbanisme lorsqu’un projet entraîne une consommation d’ENAF et pourrait compromettre l’atteinte des objectifs de réduction fixés pour la première tranche de 10 ans (article 6).

La décision de sursis à statuer devant être motivée, soit par l’ampleur de la consommation résultant du projet, soit par la faiblesse des capacités résiduelles de consommation au regard des objectifs de réduction (article 194 IV 14° de la loi Climat).

La proposition de loi intègre le sursis à statuer ZAN dans le droit commun, via un nouvel article article L.424-1-1 du code de l’urbanisme (article 19).

Elle prévoit également de porter la durée maximale du sursis à statuer prévu par l’article L.424‑1 du code de l’urbanisme de 2 à 3 ans.

Autres dispositions

La proposition de loi contient plusieurs autres dispositions.

Par exemple :

• Abaissement de 30 à 10 ans pour recourir à la procédure de biens sans maître sur les successions (article 20) ;
• Smplification des conditions d’engagement de la responsabilité de la maison mère pour la réhabilitation d’un site pollué par une de ses filiales défaillantes (article 23)
• Revue de la composition de la conférence régionale de gouvernance de la politique de réduction de l’artificialisation des sols (article 4) ;
• Création d’une nouvelle dotation aux communes pour la préservation des ENAF attribuée annuellement aux communes ayant une consommation d’ENAF nulle au cours des cinq dernières années, répartie selon leur population et la superficie de leurs ENAF (article 16).

Conclusion

La proposition de loi pour réussir la transition foncière conserve globalement le cadre juridique du ZAN.

Elle ne le modifie qu’à la marge, notamment la temporalité du système de tranches et la nature de l’objectif de réduction du rythme d’artificialisation pour la deuxième tranche.

Il s’agit surtout, à ce stade, de donner aux collectivités les moyens de mettre en ouvre cette réforme complexe.

ASTEN AVOCATS suivra le parcours législatif de cette proposition de loi, en parallèle de la proposition de loi TRACE dont le contenu est tout autre et serait susceptible de remettre en cause le dispositif du ZAN.

‍