Quelle autorisation pour un changement de destination ?

Le changement de destination est une notion centrale en droit de l’urbanisme.

Transformer un local commercial en habitation, aménager un entrepôt en bureaux ou encore convertir une maison en meublé touristique. 

Autant de projets qui peuvent relever du changement de destination et être soumis à autorisation d'urbanisme.

L’identification de la destination d’un bien est essentielle. Elle conditionne en effet l’application de règles d’urbanisme différenciées en fonction de la destination des constructions.

Identifier si le projet est soumis à changement de destination est également fondamental. Le changement de destination est en effet soumis à autorisation d'urbanisme. 

Alors qu’est-ce qu’un changement de destination en urbanisme ?

Changement de destination : déclaration préalable ou permis de construire ?

Est-ce que la mairie peut refuser un changement de destination ?

Quels sont les risques en cas d’absence d’autorisation ?

Comment sécuriser son projet de changement de destination ?

1. Qu’est-ce qu’un changement de destination en urbanisme ?

La destination d’une construction correspond à l’activité pour laquelle cette construction a été autorisée sur le plan du droit de l'urbanisme.

Les différentes destinations et sous-destinations des constructions sont prévues par les articles R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme.

Il s’agit des destinations et sous-destinations suivantes :

1. Exploitation agricole et forestière

• Exploitation agricole
• Exploitation forestière

2. Habitation

• Logement
• Hébergement

3. Commerce et activités de service

• Artisanat et commerce de détail
• Restauration
• Commerce de gros
• Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle
• Cinéma
• Hôtels
• Autres hébergements touristiques

4. Équipements d’intérêt collectif et services publics

• Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés
• Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
• Établissements d’enseignement
• Établissements de santé
• Établissements d’action sociale
• Salles d’art et de spectacles
• Équipements sportifs
• Lieux de culte
• Autres équipements recevant du public

5. Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

• Industrie
• Entrepôt
• Bureau
• Centre de congrès et d’exposition
• Cuisine dédiée à la vente en ligne

Le contenu de chaque sous-destination est précisé par des textes, de la doctrine administrative et la jurisprudence des juridictions administratives. 

L'analyse de cet ensemble permet d'identifier, pour une activité donnée, de quelle destination et sous-destination elle relève. 

Le changement de destination correspond ainsi à un changement de l'activité exploitée qui fait passer d'une des destinations à une autre destination.

Exemples courants :

• ‍Local commercial transformé en logement
• Grange agricole transformée en habitation
• Bureau converti en établissement d'enseignement
• Entrepôt réhabilité en loft

2. Changement de destination : déclaration préalable ou permis de construire ?

L’activité exploitée dans une construction peut être amenée à évoluer.

Tout changement de destination est a minima soumis à déclaration préalable (article R.421-17 b. du code de l’urbanisme).

Les changements de destinations entre les différentes destinations et sous-destinations sont toutefois soumis à permis de construire lorsqu’ils s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (article R.421-14 c. du code de l’urbanisme).

3. Est-ce que la mairie peut refuser un changement de destination ?

Les destinations autorisées sont précisées par le Plan Local d'Urbanisme (PLU). 

Il convient donc de se référer au PLU pour savoir quelles sont les destinations autorisées, autorisées sous certaines conditions ou interdites. 

Si l'activité relève d'une destination interdite par le PLU, le changement de destination sera refusé.

Si l'activité relève d'une destination autorisée sous conditions par le PLU et que ces dernières ne sont pas satisfaites, le changement de destination sera également refusé.

Il est donc important de s'assurer que l'activité relève d'une destination autorisée par le PLU et que les éventuelles conditions prévues par le plan local d'urbanisme sont satisfaites.

4. Cas particuliers à ne pas négliger

Immeuble en copropriété

Le règlement de copropriété peut interdire certaines activités. Une autorisation de l’assemblée générale peut être requise.

Local situé en zone protégée

Dans certains secteurs sauvegardés soumis à une protection patrimoniale, l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France peut être nécessaire.

Transformation en meublé touristique

Attention à la réglementation sur le changement d’usage, distincte du changement de destination en urbanisme, notamment en cas de création d'un meublé de tourisme qui peut nécessiter d'obtenir une autorisation de changement d'usage en plus de l'autorisation de changement de destination.

5. Les risques en cas d’absence d’autorisation

Un changement de destination réalisé sans autorisation peut être la source de risques importants. 

Il s'agit en effet d'une infraction passible de sanction pénale.

La collectivité peut également prendre des mesures administratives pour contraindre à la restitution de la destination initiale autorisée.

Les mesures suivantes peuvent notamment être prises :

• Procès-verbal d’infraction
• Amende pénale
• MIse en demeure de remise en état ou amende

Un changement de destination fait sans autorisation peut également être une source de difficultés lors d’une revente et dévaluer fortement le bien.

Une régularisation peut toutefois être envisagée si la destination est autorisée par le PLU, via une autorisation de régularisation.

6. Comment sécuriser son projet de changement de destination ?

Avant tout changement d'activité dans un immeuble existant, il est recommandé de :

• Analyser la destination actuelle du bien
• Identifier précisément la destination projet
• Examiner la nature exacte des travaux
• Vérifier la conformité de la nouvelle activité au PLU applicable
• Anticiper les réglementations annexes (usage, ERP, copropriété...)

Une étude juridique en amont permet de diminuer les risques de refus et de contentieux ultérieurs.

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