Division parcellaire et servitude conventionnelle de passage

Vous êtes propriétaire d’un terrain bénéficiant d'une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle voisine et vous envisagez de le diviser.

Vous vous interrogez alors sur les conséquences d’une telle division : la servitude continue-t-elle de s’appliquer à l’ensemble des nouvelles parcelles issues du fonds dominant ?

Portée de la servitude en cas de division du fonds dominant

Aux termes de l’article 700, alinéa 1er du code civil, lorsqu'un fonds bénéficiaire d'une servitude est divisé, la servitude continue de profiter à chacune des parcelles issues de cette division, y compris si certaines ne sont pas directement contiguës au fonds servant.

La Cour de cassation confirme cette lecture : la servitude conventionnelle de passage « reste due au profit de l'ensemble des fonds issus de (la division du fonds dominant), peu important l'absence de contiguïté de l'un d'eux avec le fonds servant » (Cass. civ. 3ème, 12 septembre 2024, n°23-14.479).

Elle précise que cette absence de contiguïté ne constitue pas, en elle-même,« une modification empêchant l'usage de la servitude et (emportant) son extinction » (Cass. civ. 3ème, 27 juin 2024, n°22-19.864).

Limites

Absence d’aggravation de la servitude grevant le fonds servant

La Cour de cassation rappelle que la servitude de passage initiale est maintenue au profit de chaque lot provenant de la division du fonds dominant, « sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée » (Cass. civ. 3ème, 12 septembre 2024, n°23-14.479).

Autrement dit, la servitude revendiquée ne doit donc pas aboutir à une aggravation de la servitude grevant le fonds servant.

Absence de création automatique de servitudes entre les lots issus de la division

La division du fonds dominant n’a pas pour effet de créer automatiquement des servitudes entre les nouveaux lots.  

La Cour de cassation précise à ce titre que l’article 700 alinéa 1er du code civil « n'emporte pas de plein droit création d'une servitude entre les fonds issus de la division » (Cass. civ. 3ème, 12 septembre 2024, n°23-14.479).

En conclusion

En cas de division du fonds dominant, la servitude initiale grevant le fonds servant est maintenue au profit de chaque lot provenant de cette division, sans pour autant engendrer automatiquement des servitudes de passage entre ces nouveaux lots.

Si les parcelles issues de la division doivent disposer d’un passage entre elles pour rejoindre l’assiette de la servitude grevant le fonds servant, une nouvelle servitude devra alors être mise en place entre les fonds concernés.