Faut-il régulariser des travaux irréguliers à l'occasion d'une nouvelle demande de permis de construire ?

Le Conseil d’État rappelle les contours de l’obligation de régulariser des travaux irréguliers lors d’une nouvelle demande de permis de construire (CE, 15 octobre 2025, n°476295).

L’obligation de régulariser des travaux irréguliers lors d’une nouvelle demande de permis de construire

Le Conseil d’État rappelle sa jurisprudence classique en présence de travaux irréguliers, soit parce que non autorisés, soit parce qu’exécutés non conformément à l’autorisation accordée (CE, 9 juillet 1986, Thalamy, n°51172).

Lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations irrégulières, le propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux soumis à autorisation d’urbanisme doit en effet déposer une demande d’autorisation devant inclure l’ensemble des éléments à régulariser.

La demande doit ainsi porter non seulement sur les éléments nouveaux mais également sur les éléments qui ont été antérieurement modifiés irrégulièrement.

A défaut, l’administration doit refuser la demande d’autorisation d’urbanisme.  

L’article L.421-6 du code de l’urbanisme a toutefois prévu une prescription administrative. Sans quoi l’évolution défavorable des règles d’urbanisme peut aboutir à rendre impossible l'obtention d'une nouvelle autorisation d'urbanisme et ainsi à figer le bâti.

L’obligation de régularisation ne s’impose pas si la construction est achevée depuis plus de 10 ans, sauf pour les exceptions prévues par cet article. Tel est par exemple le cas lorsque la construction a été réalisés sans permis de construire alors qu’il s’imposait.

Le champ d’application de l’obligation de régularisation

Le Conseil d’État rappelle d’abord que l’obligation de régularisation vaut y compris dans le cas où le projet ne prend pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation (CE, 16 mars 2015, M. et Mme La Marque, n°369553, Lebon).

Il rappelle ensuite que cette obligation ne s’applique pas si le projet porte sur des éléments distincts.

Reste toutefois l’exception de l’ensemble immobilier unique.

Si les éléments irréguliers forment un ensemble immobilier unique avec la construction faisant l’objet de la demande, ce en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux et justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, ils sont alors soumis à l’obligation de régulariser (CE, 19 juin 2020, n°424967).

Il s’agit de la notion classique de l’ensemble immobilier unique (CE, Section, 17 juillet 2009, Ville de Grenoble, n°301615, Publié au recueil Lebon).

Dans un tel cas, il n’est donc pas nécessaire de déterminer si la demande porte ou non sur un élément distinct du projet : toute demande d’autorisation d’urbanisme doit régulariser des travaux irréguliers.

Sauf bénéfice de la prescription de 10 ans.

Conclusion

En présence de travaux irréguliers, toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme doit en principe régulariser ces travaux.

Cette obligation se prescrit toutefois par un délai de 10 ans. Sauf exceptions, notamment si les travaux ont été réalisés sans permis de construire alors qu’il était requis.

Cette obligation ne s’impose pas si les travaux portent sur un élément distinct, sauf en présence d’un ensemble immobilier unique.