La fraude ne peut être régularisée par un permis de construire modificatif

Le Conseil d’État rappelle qu’un permis de construire obtenu par fraude ne peut être régularisé par un permis de construire modificatif (CE, 1er octobre 2025, n°499971).

L’illégalité d’un permis de construire est en principe régularisable

Lorsqu’un permis de construire a été délivré malgré sa non-conformité à une ou plusieurs règles d’urbanisme, le pétitionnaire bénéfice de très larges possibilités de régularisation.

Un permis de construire non conforme aux règles d’urbanisme peut en effet être régularisé par la délivrance d’un permis de construire modificatif (CE, 2 février 2004, SCI La Fontaine de Villiers, n°238315).

Un permis de régularisation peut être délivré tant que la nature même du projet est inchangée, y compris si cela implique de revoir son économie générale (CE, avis, Section, 2 octobre 2020, Barrieu, n°438318).

Les possibilités de régularisation sont importantes, tous les vices pouvant être régularisés (incompétence, vice de procédure, erreur de droit…).

Encore plus, la régularisation d’un permis initial par un permis modificatif peut résulter de l’évolution des règles d’urbanisme méconnues. Il est donc possible de faire évoluer les règles d’urbanisme méconnues, après délivrance du permis initial, afin d’assurer la conformité du projet à ces règles d’urbanisme (CE, 7 mars 2018, Mme Bloch, n°404079).

Le Conseil d’Etat est même allé plus loin en jugeant que le permis initial peut être régularisé par un permis modificatif si la règle d’urbanisme méconnue ne l’est plus en raison d’un changement dans les circonstances de fait (CE, 10 octobre 2022, Société Territoires Soixante-Deux, n°451530).

La suspension d’un permis de construire peut être levée en cas de régularisation

L’article L. 521-4 du code de justice administrative autorise le juge des référés à modifier ou mettre fin aux mesures qu’il a ordonnées lorsqu’un élément nouveau apparaît.

Lorsqu’un permis de construire modificatif régularise le vice qui affectait la légalité d’un permis de construire et en raison duquel le juge des référés a prononcé la suspension de ce permis, le juge des référés peut mettre fin à cette suspension.

Le juge des référés doit pour cela tenir compte :

• De la portée du permis modificatif ou de la mesure de régularisation sur les vices ayant justifié la suspension ;
• Ainsi que des vices allégués ou d’ordre public dont le permis modificatif ou la mesure de régularisation pourrait être entaché, et qui seraient de nature à faire obstacle à la levée de la suspension.

La fraude fait obstacle à la régularisation et à la levée de la suspension

Le Conseil d’État rappelle toutefois que lorsqu’un permis de construire a été obtenu par fraude, l’illégalité qui en résulte ne peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif (déjà en ce sens : CE, 18 décembre 2024, n°490711).

La suspension prononcée par le juge des référés ne peut par conséquent être levée malgré l'obtention d'un permis de construire modificatif. 

Conclusion

L’illégalité d’un permis de construire peut en principe être régularisée par un permis de construire modificatif.

Lorsque le permis de construire modificatif régularise le vice en raison duquel le juge des référés a prononcé la suspension de ce permis, le juge des référés peut mettre fin à cette suspension.

Un permis de construire entaché de fraude ne peut toutefois être régularisé.

La suspension d’un tel permis de construire ne peut donc pas être levée par le juge des référés.