Lorsqu’un projet se trouve dans le périmètre d’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP), une autorisation d’urbanisme ne peut être délivrée que si le projet est compatible avec l’OAP. Le Conseil d’Etat confirme l’appréciation souple du rapport de compatibilité (CE, 19 juin 2025, Ville de Paris, n°497742).

Que sont les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ?

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) figurent au nombre des pièces composant les plans locaux d’urbanisme (article L.151-2 du code de l’urbanisme).

Les OAP comprennent des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports et les déplacements (article L.151-6 du code de l’urbanisme).

Elles peuvent notamment (article L.151-7 du code de l’urbanisme) :

• Définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l'environnement ;
• Favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant qu'en cas de réalisation d'opérations d'aménagement, de construction ou de réhabilitation un pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces ;
• Prendre la forme de schémas d'aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics.

Dans les zones d'aménagement concerté (ZAC), les OAP peuvent de plus définir :

• La localisation et les caractéristiques des espaces publics à conserver, à modifier ou à créer ;
• La localisation prévue pour les principaux ouvrages publics, les installations d'intérêt général et les espaces verts.

Comment respecter les OAP ?

Une autorisation d’urbanisme ne peut être délivrée que si elle est conforme aux règles d’urbanisme et si elle compatible avec les OAP (article L.152-1 du code de l’urbanisme).

La portée de ce rapport de compatibilité entre un projet et une OAP est souvent délicate à apprécier.

Le Conseil d’Etat a précisé que la compatibilité doit s'apprécier en procédant à une analyse globale des effets du projet sur les objectifs d'une OAP, ce à l'échelle de la zone à laquelle ces objectifs se rapportent (CE, 18 novembre 2024, Société Alliade Habitat, n°489066 ; voir notre article sur cette décision).

Ce qui laisse une marge de manœuvre importante aux porteurs de projets.

Le Conseil d’Etat confirme cette appréciation souple du rapport de compatibilité (CE, 19 juin 2025, Ville de Paris, n°497742).

Au cas présent, un permis de construire portant sur un immeuble collectif de 33 logements avait été délivré sur le lot A de la zone d’aménagement concerté (ZAC) Saint-Vincent-de-Paul à Paris.

Parmi les objectifs des OAP de la ZAC figure celui de « créer un quartier à dominante logement ouvert sur la ville et favorisant une mixité sociale » consistant notamment à « réserver au logement plus de 70% des surfaces créées ou réhabilitées, dont 50 % de logements sociaux et 20% de logements intermédiaires ».

Le tribunal administratif avait annulé le permis de construire pour méconnaissance de cet objectif de mixité social en retenant qu’il devait être réalisé opération par opération.

Le Conseil d’Etat censure ce raisonnement au motif que l’objectif de mixité sociale “détermine des proportions de logements sociaux et de logements intermédiaires minimales à l’échelle de cette zone”, alors que le projet en cause ne portrait que sur 33 des 600 logements prévus sur la zone et 100% de logements sociaux.

Conclusion

Le rapport de compatibilité avec les OAP laisse une marge de manœuvre importante pour les porteurs de projets.

Les services instructeurs devraient donc manier la compatibilité avec une certaine souplesse.

Ce rapport de compatibilité doit toutefois être appliqué avec précaution.

En mettant en balance le seul projet vis-à-vis des objectifs de l’orientation d’aménagement et de programmation à l’échelle de toute la zone concernée, le risque est en effet qu’aucun projet ne soit à lui seul incompatible avec l’OAP.

Quitte à faire peser la charge de réaliser les objectifs de l’OAP sur les opérateurs arrivant en tout dernier. Sous peine que l’OAP soit finalement vidée de toute sa substance.