Est-il possible de modifier un permis de construire ?

Vous avez obtenu un permis de construire.

Les travaux sont en cours ou achevés. Vous souhaitez finalement apporter des modifications au projet autorisé par le permis de construire.

Ces modifications doivent être autorisées. Sans quoi il y aurait une non-conformité au permis de construire accordé. Ce qui constitue une infraction pénale d’urbanisme.

Faut-il pour cela déposer une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme ? Ou bien est-il possible de déposer une demande de permis de construire modificatif ?

Le Conseil d’Etat a donné une grille de lecture permettant de savoir comment procéder en un tel cas (CE, 13 novembre 2025, n°497105, Lebon T).

La modification d’un permis de construire par un permis de construire modificatif

Un projet autorisé par un permis de construire peut être modifié par un permis de construire modificatif à certaines conditions.

Les conditions permettant d’obtenir un permis de construire modificatif ont été rappelées par le Conseil d’Etat (CE, 13 novembre 2025, n°497105, Lebon T).

Il existe trois conditions cumulatives :

• le permis de construire initial doit être valide
• la construction ne doit pas être achevée
• les modifications ne doivent pas apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même (ce qui laisse une grande marge de manœuvre : voir l’un de nos articles à ce sujet).

Si ces conditions sont réunies, il est possible de demander un permis de construire modificatif afin de modifier le projet autorisé par le permis de construire.

Une fois le permis de construire modificatif obtenu, il est alors possible de mettre en œuvre les modifications autorisées.

Le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme

Lorsque les conditions permettant d’obtenir un permis de construire modificatif ne sont pas réunies, il convient de déposer une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme.

Cela est le cas si le permis de construire est caduc, c’est-à-dire périmé, ou si la construction est déjà achevée (CE, 13 novembre 2025, n°497105, Lebon T).

Selon les cas, la demande d’autorisation d’urbanisme porte soit sur une construction nouvelle, soit sur une construction existante.

La distinction est importante.

Elle tient d’abord à l’application des règles d’urbanisme.

En cas de construction nouvelle, il convient d’appliquer les règles d’urbanisme relatives à ces mêmes constructions.

En cas de travaux sur une construction existante, il convient d’appliquer les règles d’urbanisme relatives à ces travaux, souvent plus favorables (voir notre article à ce sujet & notre guide juridique relatif aux travaux sur existant).

La distinction tient ensuite au champ de l’autorisation d’urbanisme requise.

Les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire et, par exception, à déclaration préalable ou dispensées d’autorisation (articles R.421-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Tandis que les travaux sur constructions existantes sont par principe dispensés de toute autorisation et, par exception, soumis à permis de construire ou à déclaration préalable (articles R.421-13 et suivants du code de l’urbanisme).

Le Conseil d’Etat précise que les travaux entrepris sur une construction qui ne peuvent plus faire l’objet d’un permis de construire modificatif peuvent relever du régime des travaux réalisés sur constructions existantes, à condition que :

• la construction, qu’elle soit ou non achevée, soit suffisamment avancée ;
• la construction ait été édifiée conformément à l’autorisation d’urbanisme ;
• les travaux en cause ne soient pas d’une importance telle qu’ils aboutissent à sa reconstruction.

A défaut, la demande porte sur une construction nouvelle.

Conclusion

Un projet autorisé par un permis de construire peut être modifié par un permis de construire modificatif si le permis de construire initial est valide, la construction non achevée, et à condition que les modifications n’apportent pas au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Lorsque les conditions permettant d’obtenir un permis de construire modificatif ne sont pas réunies, par exemple si le permis de construire est caduc ou si la construction est déjà achevée, il convient de déposer une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme.

Cette demande peut relever du régime des travaux réalisés sur constructions existantes à condition que la construction soit suffisamment avancée et ait été édifiée conformément à l’autorisation d’urbanisme, et que les travaux en cause ne soient pas d’une importance telle qu’ils aboutissent à sa reconstruction.

A défaut, elle porte sur une construction nouvelle.