L'appel est fermé pour les sursis à statuer en zone tendue

Le Conseil d’Etat juge que les sursis à statuer sont assimilés à des refus d’autorisation ou des oppositions à déclaration préalable et relèvent des tribunaux administratifs qui statuent en premier et dernier ressort sur les recours introduits contre ces décisions en zones tendues (CE, 1er octobre 2025, n°49816).

La compétence des tribunaux administratifs en premier et dernier ressort pour les sursis à statuer en zone tendue  

Les décisions administratives peuvent en principe être contestées devant les tribunaux administratifs en premier ressort, puis en appel devant les cours administratives d’appel, et enfin devant le Conseil d’Etat en cassation.

C’est également le cas des décisions prises en urbanisme, notamment les autorisations d’urbanisme ou encore les sursis à statuer.

L’article R.811-1-1 1 du code de justice administrative prévoit, par exception, que les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort contre les recours introduits contre certaines décisions.

Il s’agit des décisions suivantes, à condition que le bâtiment ou le lotissement soit implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes dites en « zone tendue », c’est-à-dire soumises à la taxe sur les logements vacants en vertu de l’article 232 du code général des impôts :

• Les permis de construire ou de démolir un bâtiment comportant plus de deux logements ;
• Les permis d’aménager un lotissement ;
• Les décisions de non-opposition à une déclaration préalable autorisant un lotissement ;
• Les décisions portant refus de ces autorisations ou opposition à déclaration préalable.

Le Conseil d’Etat précise que les sursis à statuer sont assimilés à des décisions de refus d’autorisation ou d’opposition à déclaration préalable au sens de ces dispositions.

Les recours exercés contre des décisions de sursis à statuer concernant un projet situé en zone tendue relèvent dès lors de la compétence du tribunal administratif qui se prononce en premier et dernier ressort.

La voie de l’appel est dès lors fermée pour ces décisions.

La confirmation du régime du sursis à statuer

L’article L.153-11 du code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente de sursoir à statuer sur une demande d’autorisation d’urbanisme en cas de révision du PLU.

Il faut pour cela que le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) ait déjà eu lieu et que le projet soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU.

Le Conseil d’Etat rappelle que le mécanisme de cristallisation des règles d’urbanisme ne fait pas obstacle à la possibilité d’opposer un sursis à statuer si les conditions permettant d’opposer ce sursis sont réunies à la date de délivrance du certificat d’urbanisme.

Un sursis à statuer peut en effet être opposé à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable malgré le bénéfice d’un certificat d’urbanisme uniquement si les conditions permettant d’opposer ce sursis étaient réunies à la date de délivrance du certificat (CE, 3 avril 2014, commune de Langolen, n°362735, Lebon T.).

Au cas présent, il avait été sursis à statuer sur une demande de permis de construire pour la réalisation d’un immeuble d’habitation collectif de cinquante-six logements.

A la date de délivrance du certificat d’urbanisme, un projet de PADD en cours d’élaboration comportait, après la tenue du débat sur ses orientations générales, plusieurs orientations incluant notamment :

• une orientation selon laquelle, dans certaines zones définies par un document graphique, les « caractéristiques des tissus pavillonnaires » étaient à conforter et leurs « évolutions qualitatives » à encourager;
• une orientation consistant à « promouvoir des objectifs ambitieux en matière de pleine terre » et à « préserver les propriétés des sols vivants », en tenant compte des caractéristiques et des capacités différentes des tissus urbains.

Le projet n’était pas de nature à compromettre la réalisation de la première de ces orientations dès lors que son terrain d’assiette se trouvait en dehors des zones pavillonnaires définies par le document graphique.

La réalisation de la seconde orientation n’était de plus pas compromise par l’insuffisance de la surface de pleine terre conservée par le projet.

Il ne pouvait donc être sursis à statuer sur la demande de permis de construire.

Conclusion  

Les décisions de sursis à statuer sont assimilées à des décisions de refus d’autorisation ou d’opposition à déclaration préalable et relèvent des tribunaux administratifs qui statuent en premier et dernier ressort sur les recours exercés contre ces décisions en zones tendues.