Votre voisin a obtenu un permis de construire et se lance dans un projet qui risque de bouleverser votre quotidien. Perte d’ensoleillement, perte de vue, nuisances sonores ou visuelles… Vous vous demandez si vous avez un recours.

La réponse est oui : grâce au droit des tiers, les voisins conservent la possibilité d’agir devant le tribunal judiciaire pour obtenir réparation, même si la construction est parfaitement autorisée par la mairie et que l’autorisation est conforme aux règles d’urbanisme applicables.

Qu’est-ce que le droit des tiers ?

Les autorisations d’urbanisme sont délivrées « sous réserve du droit des tiers » conformément à l’article A.424-8 du code de l’urbanisme.

Autrement dit, l’autorité compétente instruit les demandes d’autorisation d’urbanisme exclusivement au regard des règles d’urbanismes applicables.

Il ne lui appartient donc pas de vérifier si les projets soumis à son contrôle respectent ou non les règles de droit privé.

Un permis de construire peut donc être délivré au pétitionnaire alors même qu’il contrevient par exemple à une servitude de passage ou de vue.

Le droit des tiers donne ainsi la possibilité aux voisins de faire valoir leurs droits lorsqu’ils s’estiment lésés par la méconnaissance de leur droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé.

Quels préjudices ouvrent droit à indemnisation ?

Le droit des tiers repose sur plusieurs fondements juridiques. Les voisins peuvent agir devant le tribunal judiciaire dans différentes hypothèses et notamment :

- Les troubles anormaux de voisinage (perte d’ensoleillement, perte d’intimité, perte de vue, nuisances sonores,…)

- Les atteintes au droit de propriété (empiétement par exemple)

- La méconnaissance des servitudes existantes au profit du fonds voisin (servitude de passage non respectée, servitude de vue ignorée, servitude d’écoulement des eaux modifiée ou aggravée)

- La méconnaissance des règles de distances applicables pour la création d’ouverture.

Comment agir ?

Rassembler les preuves

Avant toute démarche, il est crucial de constituer un dossier solide :

• constats d’huissier,

• expertises amiables.

Tenter une solution amiable

Dans certains cas, un accord avec le voisin (travaux correctifs, indemnisation amiable) peut éviter un contentieux long et coûteux.

Saisir le tribunal judiciaire

Si aucune solution n’est trouvée, vous pouvez assigner le maître d’ouvrage devant le tribunal judiciaire. Souvent, une expertise judiciaire est nécessaire pour évaluer le préjudice et déterminer s’il est bien lié à la construction, avant d’envisager toute action au fond.

Quel délai pour agir ?

Le délai de prescription est de 5 ans à compter du jour où vous avez eu connaissance du préjudice (article 2224 du Code civil).

Passé ce délai, il n’est plus possible de saisir le tribunal.

Conclusion

En cas de préjudice résultant du projet de construction de votre voisin, il est essentiel de réagir rapidement et de mettre en œuvre les procédures appropriées.

L’accompagnement par un avocat spécialisé est fortement recommandé pour déterminer le fondement juridique le plus adapté et maximiser vos chances d’obtenir réparation.

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