Permis de construire et permis d'aménager modificatifs : quelles sont les règles applicables ?

Les permis de construire et permis d'aménager peuvent être modifiés par un permis de construire ou un permis d'aménager modificatif (voir notre article : "Permis de construire et permis modificatif").

Les déclarations préalables peuvent également faire l'objet d'une déclaration préalable modificative (voir notre article : "Officialisation de la déclaration préalable modificative et du transfert de déclaration préalable").

Les modificatifs permettent d'apporter des modifications au projet.

Ils peuvent également permettre de régulariser une illégalité qui affecterait l'autorisation initiale (voir notre article : "Un permis modificatif est toujours nécessaire pour régulariser").

Quelles sont alors les règles d'urbanisme applicables aux permis modificatifs et aux déclarations préalables modificatives ? S'agit-il des règles opposables à l'autorisation initiale ou celles en vigueur au jour de la délivrance du modificatif ? 

Quelles sont les règles d'urbanisme applicables aux permis modificatifs ?

Le droit applicable est en principe celui en vigueur au jour de la délivrance du permis de construire ou du permis d'aménager modificatif. 

Ce qui peut d'ailleurs permettre de régulariser un permis de construire ou un permis d'aménager via l'évolution des circonstances de droit (voir notre article : "Permis de construire modificatif et régularisation par changement de circonstances").

L'évolution des règles d'urbanisme peut toutefois générer des difficultés, notamment si elle a pour effet de ne plus permettre d'assurer la conformité du projet.

Le certificat d'urbanisme est alors un outil intéressant pour se prémunir des évolutions juridiques (voir notre article : "L’effet d’un certificat d’urbanisme ne s’oppose pas à l’application des règles d’urbanisme normalement en vigueur").

La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (article 23 de la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement) a toutefois prévu que les permis modificatifs ne peuvent être refusés sur le fondement de nouvelles règles d'urbanisme.

Quelles sont les permis modificatifs concernés ? 

Les permis concernés par l'interdiction de refuser un modificatif sur le fondement de nouvelles règles d'urbanisme sont les permis de construire modificatifs (article L.431-6 du code de l'urbanisme) et les permis d'aménager modificatifs (article L.441-5 du code de l'urbanisme).

Les déclarations préalables modificatives ne sont pas concernées.

Les déclarations préalables restent donc soumises à tout le droit en vigueur au jour de leur délivrance. Elles peuvent toujours être refusées sur le fondement d'une évolution d'une règle d'urbanisme depuis la délivrance de la déclaration préalable initiale.

Quelles sont les conditions de l'inopposabilité des règles nouvelles aux permis modificatifs ? 

Il y a trois conditions pour faire jouer cette interdiction de refuser un modificatif sur le fondement de nouvelles règles d'urbanisme.

La première condition tient à ce que les travaux autorisés par le permis initial ne soient pas achevés. Sans quoi il s'agit d'une nouvelle autorisation.

La deuxième condition est que le permis initial soit valide, c'est-à-dire qu'il ne doit pas être frappé de caducité. 

La troisième condition est la durée dans laquelle peut jouer ce mécanisme, à savoir trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial. 

Si ces trois conditions sont réunies, une demande de permis de construire ou de permis d'aménager modificatif ne peut pas être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.

Y a-t-il des limites à l'inopposabilité des règles nouvelles aux permis modificatifs ? 

De manière classique, à l'instar du certificat d'urbanisme, une demande de permis de construire ou de permis d'aménager peut toujours être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les évolutions des règles d'urbanisme ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.

Conclusion

Les permis de construire et permis d'aménager modificatifs sont en principe soumis au droit en vigueur au jour de leur délivrance.

A certaines conditions, une demande de permis de construire ou de permis d'aménager modificatif ne peut toutefois pas être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.

Exception faite des règles d'urbanisme qui ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.

Les déclarations préalables modificatives ne sont pas concernées par ce mécanisme et restent soumises à l'ensemble du droit en vigueur au jour de leur délivrance.