Prescriptions ou refus de permis de construire : les dernières précisions du Conseil d’Etat

L’administration a la faculté d’accorder un permis de construire en l’assortissant de prescriptions permettant d’assurer sa conformité aux règles d’urbanisme.

Il s’agit d’une faculté, l’administration n’étant jamais tenue de procéder à une telle vérification pour refuser un permis de construire.

Le pétitionnaire ne peut donc se prévaloir de ce que l’administration aurait dû lui délivrer le permis de construire sollicité assorti de prescriptions spéciales pour contester la légalité de la décision de refus.

Cela vaut également pour l’application de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme (CE, 18 novembre 2025, n°496237).

Le permis de construire doit être conforme aux règles d'urbanisme

Les autorisations d’urbanisme, permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable et permis de démolir, ne peuvent être délivrés que si le projet est conforme aux règles d’urbanisme, comme le prévoit l’article L.421-6 du code de l’urbanisme.

Le Conseil d’Etat rappelle qu’il revient à l’autorité administrative compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de s’assurer de la conformité des projets qui lui sont soumis et de n’autoriser que des projets conformes (CE, 18 novembre 2025, n°496237).

Pas d’obligation d’assortir le permis de construire de prescriptions

L’administration a la faculté d’accorder le permis de construire en l’assortissant de prescriptions permettant d’assurer sa conformité aux règles d’urbanisme.

Dans ce cas, ces prescriptions ne peuvent qu'entraîner des modifications sur des points précis et limités ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet.

Il s’agit d’une simple faculté, l’administration n’étant jamais tenue de procéder à une telle vérification pour refuser un permis de construire.

Le pétitionnaire ne peut ainsi se prévaloir de ce que l’administration aurait dû lui délivrer le permis de construire sollicité assorti de prescriptions spéciales pour contester la légalité de la décision de refus (CE, avis, Section, 11 avril 2025, Société AEI Promotion, n°498803, Lebon).

Ce que confirme le Conseil d’Etat au cas présent (CE, 18 novembre 2025, n°496237).

Le pétitionnaire peut en outre contester les prescriptions édictées dans le cas où l’autorisation lui est accordée sous réserve de prescriptions, à certaines conditions (voir notre article à ce sujet : “Précision sur la contestation des prescriptions d'un permis de construire”).

Articulation avec l’article R.111-2 du code de l’urbanisme

Certaines dispositions du code de l’urbanisme se réfèrent aux prescriptions.

Tel est notamment le cas de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme selon lequel : “Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations”.

Le Conseil d’Etat avait, à propos de ces dispositions, jugé que l’administration ne peut refuser un permis de construire que s’il n’est pas possible d’accorder ce permis en l’assortissant de prescriptions spéciales (CE, 26 juin 2019, n°412429).

L’administration était donc tenue de vérifier si des prescriptions pouvaient ou non permettre d’assurer la conformité du projet à l’article R.111-2 du code de l’urbanisme.

Se posait la question de savoir si l’avis “Société AEI Promotion” (CE, avis, Section, 11 avril 2025, Société AEI Promotion, n°498803, Lebon) signifiait l’abandon de cette jurisprudence.

Il nous semblait que oui (voir notre article en ce sens : "Prescriptions et permis de construire : une simple faculté pour l’administration - CE, avis, Section, 11 avril 2025, Société AEI Promotion, n°498803, Lebon”).

C’est ce que vient de juger le Conseil d’Etat en faisant application de l’avis “Société AEI Promotion” au cas d’un refus fondé sur l’article R.111-2 du code de l’urbanisme (CE, 18 novembre 2025, n°496237).

Il s'agissait plus précisément d’un refus fondé sur le sous-dimensionnement des éléments de défense extérieure contre l’incendie, lesquels étaient de nature à permettre l’édiction d’une prescription.

Un refus pouvait toutefois être opposé dès lors que l’édiction d’une telle prescription n’est qu’une faculté et non une obligation pour l’administration.

Conclusion

L’administration a la faculté d’accorder un permis de construire en l’assortissant de prescriptions permettant d’assurer sa conformité aux règles d’urbanisme.

Il s’agit d’une faculté, l’administration n’étant jamais tenue de procéder à une telle vérification pour refuser un permis de construire.

Le pétitionnaire ne peut donc se prévaloir de ce que l’administration aurait dû lui délivrer le permis de construire sollicité assorti de prescriptions spéciales pour contester la légalité de la décision de refus.

Cela vaut également pour l’application de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme.